راه طولانی تا تکمیل سامانه املاک
نظارت بر خانه های خالی سالهاست که در اکثر کشورهای دنیا به عنوان راهکاری برای کنترل بازار مسکن به کار می رود و در کنار حمایت های بهداشتی به عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر برای زندگی عادی، مورد حمایت دولت ها قرار دارد.
اگرچه سیاست کشورها در این خصوص متفاوت است ولی ساز و کارهای قانونی برای این منظور طراحی کرده اند که مهمترین آنها دریافت مالیات های سنگین از خانه های خالی است.
این قوانین در برخی کشورهای غربی تا جایی پیش رفته است که خالی ماندن بدون دلیل واحدهای مسکونی شخصی بیش از دو سال باعث از دست رفتن مالکیت آن به نفع دولت خواهد شد. شاید بتوان گفت مسکن در این کشورها به نوعی کالای مصرفی است. ایران اما با توجه به رشد روزافزون ساخت و ساز و گسترش شهرنشینی وهمچنین افزایش انتقادات نسبت به اجاره بها خیلی با تاخیر وارد این عرصه شد.
در سال 1394 قوانینی در این خصوص تصویب شد که بر اساس آن واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل بر اجاره خواهند شد ولی این طرح در ادامه با مشکلاتی زیادی مواجه شد.
بسیاری از مردم به خصوص مستاجران موافق اجرای این طرح هستند و آن را مرهمی دانند بر کنترل بازار لجام گسیخته مسکن و اینکه بتوانند دخل و خرج خود را برای ادامه یک زندگی متعادل تنظیم کنند. در مقابل مالکان مسکن و یا بهتر بگوییم بساز و بفروش ها قرار دارند که اگرچه به ظاهر با این مسئله موافق هستند ولی در باطن حساب دخل و خرج خود را دارند و این کار با سودای سرمایه گذاری و سودآوری آنها منافات دارد بنابراین به شیوه های مختلف سعی می کنند مفاد قانونی آن را دور بزنند و یا از چرخه اجرای درست خارج نمایند.
از سوی دیگر با توجه به این که اجرای این قانون در گرو همکاری چند سازمان تاثیرگذار از جمله وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری ها و سازمان امور مالیاتی است از نظر کارشناسان اقتصادی هرگونه اقدام در این زمینه باید بر مبنای محاسبات دقیق مالی، موقعیت مکانی، ارزش ملکی و همچنین و با توجه به هزینه های جاری و تورم روزانه محاسبه شود.
سیاوش غیبی پور، کارشناس مسائل اقتصادی و مالیاتی به الف می‌گوید: «قانون مالیات های مستقیم مصوب 31 /4 /1394 که تقریبا 5 سال از اجرای آن گذشته است یک ماده ای به نام ماده 54 مکرر دارد که در خصوص مال الجاره است و درآمد اجاره را مشخص کرده است در ماده 54 تصریح شده است که واحدهای مسکونی خالی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر مشمول قانون مالیات خواهند شد. طبق قانون، خانه‌های خالی تا 150 متر در سال اول معاف از مالیات هستند ولی از سال دوم باید معادل یک‌دوم مالیات اجاره واحد را به‌عنوان مالیات بر خانه خالی بپردازند. این مالیات در سال سوم، برابر با مالیات متعلق به اجاره و از سال چهارم به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات متعلق به اجاره آن واحد خواهد بود. ولی بنابر دلایل مختلف که مهمترین آن فراهم نبودن زیرساخت ها و عدم شناسایی و ثبت مشخصات املاک بود این طرح در عمل با تاخیر مواجه شده است. تا این که در تیر ماه امسال و همزمان با سیر صعودی قیمت ملک و به تبع آن افزایش اجاره واحدهای مسکونی دوباره بحث اجرای آن مطرح شد. البته این درصدها در حال حاضر به هم خورده است، آخرین پیشنهاد این بود که برای هر ملک در کلان شهرها بر اساس موقعیت و منطقه و ارزش اجاره ای مالیات تعیین شود که به نظر می رسد قانون عادلانه ای باشد زیرا همانطور که هر مغازه و کسب و کار مشمول اجاره بر اساس میزان درآمد و مکان مورد نظر کسب است برای کسی هم که یک واحد مسکونی برای اجاره دارد هم این موضوع مصداق دارد.»
شواهد و بررسی ها نشان می دهد؛ در همان سال های اولیه مطرح شدن قانون دریافت مالیات های مستقیم از خانه های خالی و برای تسریع در اجرای کار مقرر شد سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت مسکن و شهرسازی طراحی و راه اندازی شود تا بسیاری از مشکلات در زمینه مسکن و اجاره بها به تعادل برسد. البته آن طور که مسئولان این وزارتخانه اعلام می کنند بخش مهمی از این کار اجرایی شده است ولی هنوز تا مرحله تکامل راه درازی در پیش دارد. به لحاظ اقتصادی اولین کارکرد این سامانه ارائه آمار و اطلاعات شفاف و درست است ضمن این که بانک اطلاعات و مسکن کشور تقویت شده و تعداد واحدهای مسکونی کاملاً مشخص و سیستمی می شود و از این طریق اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی به سهولت و سریعتر انجام خواهد شد.
غیبی پور در این رابطه توضیح می‌دهد: «مهمترین فایده ای که ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم دارد شناسایی و تکمیل بانک اطلاعات املاک است که می تواند علاوه بر سهولت کار ماموران مالیاتی، مقدمات کافی برای اتخاذ یک قضاوت و تصمیم عادلانه را فراهم کند در غیر این صورت سرگردانی مردم و اعتراض مردم را به دنبال دارد. البته در حال حاضر نواقص و کاستی هایی در ساختار داده های اطلاعاتی املاک در کشور وجود دارد و با این که سامانه ثبت املاک راه اندازی شد ولی فراگیری و اجرایی شدن کامل آن سخت و زمانبر است. برخی از مردم برای فروش یا اجاره ملک عجله دارند یا اینکه خیلی از خانه ها با مشکل مالکیتی مواجه هستند که باید سریعتر حل و فصل شود. بنابراین وقتی سیستم اطلاعاتی کامل نباشد علاوه بر نارضایتی مردم، باعث خارج شدن قانون خوب و عدالت محور از مسیر اجرا خارج شد.»
این کارشناس اقتصادی معتقد است؛ «اولین اقدام برای اصلاح ماده 54 مکرر مالیاتی تقویت زیرساخت ها و ظرفیت های اجرایی است. برای این منظور ابتدا باید این طرح را در یکی از نقاط کشور به صورت آزمایشی اجرا کنیم تا از این طریق نقاط ضعف آن شناسایی و برطرف شود و بعد از آن با اطمینان این قانون را در کل کشور به اجرا در بیاوریم. اطلاعات ناقص می تواند کار را با مشکل مواجه کند و همانند قوانینی خواهد شد که در این چند سال پس از تصویب شدن در عمل با مشکل مواجه شدند. البته دو بحث در این خصوص مطرح است یکی تکمیل بانک اطلاعاتی است که توسط وزارت مسکن و شهرسازی با کمک سایر نهادهای ذینفع آماده شده و دوم برنامه هایی است که در مسیر اجرا قرار می گیرند و باید از کارآیی درست آنها مطمئن شویم. خوشبختانه اکنون امکانات و زیر ساخت های لازم با توجه به فراگیری سایت ها و شبکه های اینترنتی فراهم است بنابراین باید از همه ظرفیت ها ی لازم برای پیشبرد طرح بهرمند شویم.»
یکی از منابع مهم درآمد دولت‌ها، مالیاتی ناشی از درآمدهای مستقیم است. دولت‌ها با دریافت مالیات به صورت مستمر می‌توانند خدمات ضروری برای جامعه را با ثبات و برنامه ریزی مناسب ارائه دهند. در همین خصوص وزارت امور اقتصادی و دارایی سال 98 پیشنهاد اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را در سه محور ساماندهی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی، اجرای سیستم مالیاتی بر مجموع درآمد اشخاص حقیقی و برقراری مالیات بر دارایی (شامل مالیات بر عایدی املاک، معاملات سالانه املاک و مالیات سالانه خودرو) ارائه نموده است. محورهای اصلی پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در یک برنامه رادیویی به بحث و بررسی گذاشته شد. طی این برنامه عنوان شد هدف دولت در ارائه این لایحه، در بلندمدت ترسیم شده و سازمان مالیات برای افزایش درآمدهای مالیاتی و جبران کسری بودجه در کوتاه‌مدت، برنامه‌های دیگری نظیر مقابله با فرار مالیاتی و وصول معوقات و بدهی‌های مالیاتی را دارد.
سیاوش غیبی پور اما نظر دیگری دارد: «مسیری که ما اکنون در پیش گرفتیم مالیات بر درآمد مستقیم نیست بلکه یک نگاه سرمایه ای است که مالیات بر ثروت و سرمایه و یک نوع جریمه محسوب می شود. البته به لحاظ قانونی تعریف این مسئله مشکل است زیرا جرایم شرایط خاصی دارند. در بعضی کشورها تاثیر آنها را روی شاخص های اقتصادی دیگر هم در نظر می گیرند. برای مثال انتظار داریم مالیات بخشی از تورم حوزه مسکن از این طریق مهار شود ولی این خواسته تنها وقتی حاصل می شود که همه اطلاعات خانه های کشور شفاف باشد و همه از بستر قانونی و با نظارت مستقیم یا غیرمستقیم دولت خرید و فروش کنند. در این صورت کسی نمی تواند خانه را احتکار کند یا در انحصار خود داشته باشد. از طرف دیگر وقتی عرضه زیاد باشد طبق منطق اقتصادی قیمت اجاره و فروش مسکن متعادل می شود.»
ختم کلام اینکه با توجه به نواقص و مشکلات مطرح شده و در شرایط فعلی کشور، در سال های اولیه اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی نباید به دنبال کسب درآمدهای زیاد و کنترل نوسانات این حوزه باشیم چون اطلاعات ملکی کامل در اختیار نداریم و با ضعف های قانونی در اجرا مواجه هستیم. بنابراین در مراحل ابتدایی اجرای قانون باید مشکلات احتمالی را شناسایی کنیم و برای اصلاح آنها آماده باشیم. اما می توان انتظار داشت در بلندمدت که همه کارها در مسیر درست قرار گرفت شاهد اثرات مثبت آن در تعادل بخشی و کنترل آشفته بازار مسکن در کشور بخصوص در کلانشهرها باشیم.
اخذ مالیات از خانه های خالی با توجه به مفاد مطرح شده در آن قابل تحسین است ولی ابتدا باید در قالب درست و عملیاتی شده پیش برود به نحوی که همه به این باور برسند که در راستای اصلاح اقتصاد مسکن و رفاه عمومی خواهد بود در این صورت مردم برای اجرای کامل قانون با دولت همراه می شوند.