چهار شرط موفقیت سامانه املاک
مرتضی عبدالحسینی - به گفته بسیاری از کارشناسان و مسئولان راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور یکی از بهترین ابزارهای جمع‌آوری و سرشماری اطلاعات ملکی بهمنظور تعیین وضعیت و رصد آنی وضعیت املاک و اسکان کشور است.
وزارت راه و شهرسازی طبق اطلاعیه‌ای در 19 فروردین‌ماه 1400 خواستار درج اطلاعات سکونتی تمامی سرپرستان خانوار اعم‌از صاحبخانه و مستاجر در سامانه املاک و اسکان شد. این سامانه که در نگاه اول تنها یک طرح جمع‌آوری اطلاعات در حوزه مسکن به‌نظر می‌رسد، اهداف مهمی را دنبال می‌کند. این طرح که با خوداظهاری سرپرستان خانوارها اعم‌از مالک یا مستاجر اجرایی می‌شود، اطلاعات جامعی را از موجودی مسکن کشور، مشخصات آنها، متراژ منازل، بعد خانوارها و صاحبان و مستاجران مسکن مشخص می‌کند.
بنابراین این طرح در وهله اول می‌تواند اطلاعات جامع و شفافی را از بازار مسکن کشور دراختیار سیاستگذاران بگذارد که این داده‌ها رکن اصلی تدوین سیاست‌ها و برنامه‌های آتی خواهد بود. درواقع وجود اطلاعات جامع می‌تواند محل اصابت سیاست‌های این حوزه را در کمک و ارائه تسهیلات حمایتی به اقشار بدمسکن یا بدون مسکن بالاتر ببرد.
در وهله بعدی این سامانه مقدمه و پیش‌نیاز اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی است که «اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم» ازسوی مجلس این مهم را الزام دانسته است. ازسوی دیگر تعداد خانه‌های خالی کشور بین 2 تا 2.5 میلیون واحد اعلام شده است که مالکان و صاحبان آنها به هر دلیلی علاقه‌ای به عرضه آن در بازار اجاره ندارند، لذا اجرای این طرح و شناسایی این واحد‌ها می‌تواند به عرضه خانه‌های خالی در بازار اجاره منتج شود و گشایشی در بازار مسکن باشد.
در مرحله بعد این سامانه می‌تواند اهدافی مانند ساماندهی بافت‌های فرسوده، املاک رهاشده‌ای که توسط ارگان‌ها تملک شده و املاکی که به‌دلیل مشکلات ورثه‌ای خالی از سکنه مانده‌اند، سودمند باشد. سفته‌بازی و فعالیت‌های سوداگری در بازار مسکن و همچنین کلاهبرداری‌ها و جرائم موجود در این بازار می‌توانند با این سامانه مهار شوند. البته این سامانه بدون ایراد نبوده و درصورت عدم همکاری دستگاه‌ها و همچنین عدم آگاه‌سازی مردم می‌تواند به نتیجه لازم دست پیدا نکند.
سامانه املاک و اسکان چیست؟
از روز ۱۹ فروردین‌ماه درج اطلاعات سکونتی تمامی سرپرستان خانوار اعم از صاحبخانه و مستاجر در سامانه املاک و اسکان شروع و به مدت دو ماه فرصت خوداظهاری مسکن به خانوارهای کشور داده شد.
پیشینه این قانون به سال 93 بازمی‌گردد که در طول این سال‌ها به‌دلیل نداشتن ضمانت‌ها و الزامات قانونی، به مراحل اجرا نرسیده بود. در مقابل اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که یکی از مهم‌ترین اقدامات مجلس یازدهم بوده با موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی از آذر 99 تبدیل به قانون شده است. در این اصلاح، الزامات و ضمانت‌های قانونی جهت برقراری مالیات بر خانه‌های خالی لحاظ شده است. در همین راستا 10 روز پیش وزارت راه و شهرسازی در اطلاعیه‌ای اعلام کرد که تمام سرپرستان خانوار اعم از مالک و یا مستاجر باید اطلاعات محل سکونت خود را ثبت کنند و استنکاف از این قانون جرایم سنگینی از جمله قطع یارانه‌ها و یا خدمات بانکی را به‌دنبال خواهد داشت.
برخلاف نگاه عموم به این قانون و لزوم ثبت اطلاعات در این سامانه، با درج اطلاعات هیچ نوع مالیاتی به خانه اول و دوم افراد در شهری دیگر و همچنین خانه‌های واقع در شهرهای کوچک و روستاهای (زیر 100 هراز نفر) تعلق نمی‌گیرد، اما افراد باید ثبت‌نام کنند. هرچند اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم و لزوم مالیات بر خانه‌های خالی آغازی بر به‌ثمر رسیدن این طرح بوده است، اما اهدافی که درصورت اجرای احسن سامانه املاک و اسکان دنبال خواهد شد به هیچ وجه محدود به مالیات بر خانه‌های خالی نبوده و نخواهد بود. مشابه این طرح در بسیاری از کشورها به‌خصوص در کشورهای توسعه‌یافته درحال اجرا است و همه شهروندان موظف به ثبت اطلاعات محل سکونت خود هستند. ظاهرا دستگاه‌های ذی‌ربط اجرای این طرح را جدی گرفته‌اند و اعلام شده است که در آینده ارائه خدمات دولتی شامل یارانه، گواهینامه، انشعابات، افتتاح حساب بانکی و بسیاری دیگر از خدمات مشروط به ثبت اطلاعات سکونتی در سامانه املاک و اسکان و دریافت کد یکتا خواهد بود.
اهداف اصلی این سامانه
به گفته بسیاری از کارشناسان و مسئولان راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور یکی از بهترین ابزارهای جمع‌آوری و سرشماری اطلاعات ملکی بهمنظور تعیین وضعیت و رصد آنی وضعیت املاک و اسکان کشور است.
این سامانه که در سالیان گذشته به‌صورت نیمه‌رسمی بین بنگاه‌داران املاک کشور و توسط بخش خصوصی به شکل محدودتری ایجاد شده بود، نقش بسزایی در تسهیل برنامه‌ریزی و نظارت ارگان‌های مرتبط با بخش مسکن بر بازار املاک خواهد داشت. کارشناسان هدف اصلی این سامانه را شفاف‌سازی اطلاعات معاملات املاک و مستغلات و نیز متعاملین قراردادها می‌دانند و معتقدند با استفاده از این سامانه امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل‌وانتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی و وکالتی در تمامی نقاط کشور فراهم خواهد بود که این مساله خود مزایای بسیاری خواهد داشت. شفافیت اطلاعات در این سامانه همچنین نقشه دقیقی از خانه‌های مسکونی و خانه‌های خالی در کشور است که براساس آن می‌توان اسناد بالادستی حوزه مسکن را تدوین کرد. در کنار این هدف اولیه، تهیه یک بانک اطلاعاتی در حوزه مسکن توان سازمان امور مالیاتی در اخذ مالیات‌های مختلف مربوط به این بخش را افزایش خواهد داد. درحال حاضر درصد قابل توجهی از پتانسیل مالیاتی در حوزه مسکن به‌دلیل عدم‌وجود یک سیستم یکپارچه اطلاعاتی مغفول مانده است که مهم‌ترین آن مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است.
درواقع این قانون می‌تواند مشوقی برای ورود خانه‌های خالی به بازار اجاره باشد و تقاضا در بازار را تا حدی متعادل کند. از سوی دیگر دولت با راه‌اندازی سامانه جامع املاک و اسکان می‌تواند با شناسایی معاملات قولنامه‌ای و مکرر، نقش خود را در مدیریت بازار مسکن و کاهش فشار تقاضای دلالی ایفا کند. هدف دیگر این سامانه، شناسایی محل اسکان خانوارهاست. تا قبل از این سامانه، بانک اطلاعات سکونت خانوار در سطح کشور وجود نداشت و مشکلاتی در حوزه برنامه‌ریزی مسکن ایجاد می‌کرد که با تکمیل اطلاعات توسط مردم و همراهی دستگاه‌ها این مشکلات برطرف خواهد شد. به‌طور کلی اگر این سامانه به‌درستی اجرا شود، می‌تواند با ایجاد بانک اطلاعاتی جامع از املاک، یکی از برنامه‌های مفید و کاربردی درجهت تکمیل و به‌روزرسانی اطلاعات آماری در زمینه اقتصاد مسکن، مهاجرت‌ها، عرضه و تقاضا و نیز تراکم جمعیت مالک و مستأجر در مناطق مختلف تهران و سایر شهرهای کشور باشد. همچنین این سامانه می‌تواند برای ساماندهی بافت‌های فرسوده، املاک رها شده‌ای که توسط ارگان‌ها تملک شده و املاکی که به‌دلیل مشکلات ورثه‌ای خالی از سکنه مانده‌اند، سودمند باشد.
مالیات بر خانه‌های خالی اجرا می‌شود!
براساس آمارهای مرکز آمار ایران، در سال 1365 حدود 83 درصد از ایرانی‌ها مالک مسکن، 14 درصد مستاجر و 3 درصد هم به‌صورت رایگان در منازل دولتی و... ساکن بوده‌اند. این اعداد تا سال 1395 به‌کلی تغییر یافته و مالکیت مسکن به 60 درصد و خانوارهای مستاجر به 31 درصد رسیده و 9 درصد نیز به‌صورت رایگان در مسکن سازمانی و... سکونت داشته‌اند. البته این اعداد مربوط به کل کشور است و در کلانشهرهایی همچون تهران درصد مستاجران به حدود 42 درصد نیز می‌رسد. از سوی دیگر تعداد خانه‌های خالی کشور بین 2 تا 2.5میلیون واحد اعلام شده است که مالکان و صاحبان آنها به هر دلیلی علاقه‌ای به عرضه آن در بازار اجاره ندارند. البته هرچند حل مستاجرنشینی و تعداد بالای آن در ایران با ساخت انبوه مسکن و کنترل قیمت آن و یا حتی اعطای تسهیلات کلان میسر می‌شود، اما به هر روی عرضه خانه‌های خالی در بازار اجاره نیز از یک طرف بر تعادل عرضه و تقاضا در این بازار و از طرفی دیگر به تعادل قیمت اجاره کمک خواهد کرد. بنابراین با تهیه پرونده کلان از مسکن کشور با استفاده از این سامانه و همچنین وضع مالیات بر خانه‌های خالی ثبت‌شده، می‌توان به تعادل بازار اجاره کمک شایانی کرد. بر اساس اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هرواحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون، در هر سال مالیاتی درمجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به‌عنوان خانه‌خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت تبصره 11 ماده 53 این قانون ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب، سال اول؛ معادل 6 برابر مالیات متعلقه. سال دوم؛ معادل دوازده برابر مالیات متعلقه. سال سوم به بعد؛ معادل هجده برابر مالیات متعلقه. علاوه‌بر این واحدهای نوساز پس از دوازده ماه و در طرح (پروژه)های انبوه‌سازی پس از هجده ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی (موضوع ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334.04.11 با اصلاحات و الحاقات بعدی آن) مشمول مالیات موضوع این ماده می‌شوند.
مالیات‌ها صرف ارتقای سامانه شود
سامانه ملی املاک و اسکان، بهمنظور تحقق‌پذیری و جامعیت موردنیاز مدیریت کلان کشور، مانند بسیاری از سامانه‌های اطلاعات و برنامه‌ریزی، نیازمند تقویت، به‌روزرسانی و تکمیل است که طی اجرا و ضمن شناسایی نقاط ضعف و گره‌های احتمالی نیازمند انجام اصلاحات لازم خواهد بود. اگر این سامانه به‌درستی اجرایی نشود اجرای آن به مرور زمان از هدف اولیه و اصلی خود خارج شده و تنها منبعی برای کسب درآمد جدید برای امور مالیاتی کشور خواهد شد. این درحالی است که مالیات بر خانه‌های خالی تنها ابزاری تنظیم‌گر و کنترل‌کننده در بازار مسکن خواهد بود و نباید دولت با دید درآمدی به آن نگاه کند. در تبصره 3 ماده 54 اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم آمده است درصورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری این قانون یا میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع ماده 64 این قانون، از طریق سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی ظرف مدت سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این ماده با استفاده از امکانات موجود، راه‌اندازی و اجرا می‌کند، عرضه کند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نخواهد شد. در ادامه این تبصره آمده است که سامانه معاملات املاک باید به‌گونه‌ای طراحی شود که قابلیت ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی به قیمت‌های مذکور، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن و ثبت تحقق یا عدم‌تحقق معامله را داشته باشد. درصورت نیاز، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از منابع تخصیص‌یافته حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی برای تامین هزینه‌های ارتقا و نگهداری این سامانه استفاده کند که میزان آن در قوانین بودجه سنواتی مشخص می‌شود.
مقابله با جرائم و کلاهبرداری
مسئولان عالی قوه قضائیه می‌گویند: «حدود 60 تا 70 درصد دعاوی وارد شده به قوه قضائیه مربوط به املاک و زمین بوده که 25 درصد از کل جرائم دقیقا از ناحیه اسناد عادی و قولنامه‌ای است.» یکی دیگر از نکات مثبت این سامانه جلوگیری از فروش چندباره املاک به‌صورت هم‌زمان به چند نفر است، زیرا این سامانه قابلیت بلوکه‌کردن کد پستی ملک را تا قبل از پرداخت مالیات در هنگام معامله دارد و درنتیجه عدم‌امکان فروش هم‌زمان یک ملک به چند نفر را به همراه خواهد داشت. حالا که نمایندگان مجلس پیگیر «طرح جهش تولید و تامین مسکن» هستند منطقی است در گام اول یک شناسنامه ملی از دارندگان مسکن و موجودی مسکن کشور وجود داشته باشد که سامانه املاک و اسکان درصورت نمود نهایی، این مهم را محقق می‌کند. اما مساله مهم در اینجا که موجب عدم‌شناسایی املاک می‌شود، اعتبار داشتن اسناد عادی و قولنامه در معاملات و اجاره املاک است. در همین خصوص در روزهای اخیر مجلس مصوبه‌ای را ذیل طرح جهش تولید و تامین مسکن به تصویب رسانده که خروجی آن موجب خواهد شد دو گام مهم درجهت برچیده‌شدن قولنامه‌های دستی و اسناد غیررسمی معاملات مسکن برداشته شود که یکی انتقال سامانه املاک و مستغلات از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و دیگری الزامی‌کردن ثبت کد رهگیری در معاملات است.
دیواری در مقابل سوداگری
نگاهی به بخش مسکن و ساختمان در ایران نشان می‌دهد این بخش به جهت عدم‌کاربست ابزارهای مالیاتی، همواره مأوای سرمایه‌های سرگردانی است که به قصد بورس‌بازی به آن روی می‌آورند و باعث ایجاد تقاضای سوداگرانه در این بازار می‌شوند، چنان‌که مطابق سرشماری‌های رسمی مرکز آمار ایران و داده‌های آماری بانک مرکزی، در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از هفت میلیون واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه) به موجودی مسکن کشور افزوده شده، با این حال فقط 4/2 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. در این میان سوالی که طی سال‌های اخیر همواره دغدغه مردم و بسیاری از کارشناسان بوده و البته همواره بدون پاسخ مانده، این است که بازیگران قدرتمند بورس‌بازی و دلالی بازار مسکن چه گروه‌ها یا چه کسانی هستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بانک‌های کشور شرکت‌های زیادی در حوزه ساخت‌وساز، پروژه‌های عمرانی و مستغلات و مسکن دارند که بررسی وضعیت 17 بانک کشور به ۷۸ شرکت انبوه‌ساز یا فعال در حوزه مستغلات منتهی شده است. در این زمینه به جهت اینکه سوداگری در بخش مسکن نسبت به بخش‌های مولد اقتصاد از سود بالایی برخوردار است، این استدلال وجود دارد که بانک‌ها همواره نقدینگی بالایی را در بخش سوداگری مسکن صرف می‌کنند و به این جهت از ذی‌نفعان قدرتمند بازار مسکن و زمین هستند. «سامانه املاک و اسکان» می‌تواند به شناسایی واحد‌ها و مسکن‌های شرکت‌های تحت نفوذ سیستم بانکی و بسیاری دیگر از نهاد‌های دولتی کمک کرده و کار را برای اعمال سیاست‌ها در این زمینه هموار کند. مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی ابزارهای موثری برای کنترل فعالیت سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن به‌خصوص از سوی بازیگران بزرگی مانند بانک‌هاست که این ابزار‌ها بدون تکمیل سامانه مذکور کارکردی نخواهند داشت. البته هر نوع ابزار و سیاست جدید در این راستا به اطلاعات جامع این سامانه نیازمند خواهد بود. ایران جزء معدود کشورهایی است که تا به حال ابزار مالیاتی مناسبی برای کنترل سوداگری در بخش مسکن نداشته است.
سامانه جی‌نف مکمل سامانه املاک است
سامانه جی‌نف (GNAF) طرح ملی است که امکان بررسی و صحت‌سنجی یک نشانی فیزیکی به همراه موقعیت و مختصات جغرافیایی آن را در کشور مقدور می‌سازد. هر نشانی که در GNAF ایجادشده، بین چند نشانی همسان در برابر مجموعه داده مکانی مربوطه مقایسه می‌شود تا بدین ترتیب یک قطعه ملکی، معابر و یا موقعیت مکانی آن نقطه و وجود یا عدم‌وجود آن صحت‌سنجی و راست‌آزمایی شود و همچنین کیفیت نشانی آن سنجیده می‌شود. این طرح به شرکت ملی پست جمهوری اسلامی ایران واگذار شد که با کمک ۱۳ سازمان و شرکت این طرح را اجرایی کند. این طرح در ۳ بخش کدپستی، کدیونیک یا امکان اختصاصی طول و عرض جغرافیایی مکان‌ها و سامانه یکپارچه سرویس تقسیم می‌شود. این طرح در ۳ لایه نشانی یا استانداردسازی آدرس‌دهی، نقشه و سرویس‌دهی است که در اجرای آن خیابان‌ها، محلات و کوچه‌ها در شهرها و روستاها همنام‌سازی می‌شوند و همچنین طرح پلاک‌گذاری هم در شهرها و روستاها اجرا می‌شود و در ادامه نقشه شهر و روستا با کمک دهیاری‌ها و شهرداری‌ها در اختیار پست قرار می‌گیرد. با اجرای این طرح مکان‌ها با یک کد شناخته می‌شوند و مردم از سردرگمی درباره آدرس‌دهی خارج می‌شوند. طرح GNAF در همه استان‌های کشور اجرا می‌شود، اما ظاهرا درحال حاضر در شهرهای بزرگ مشهد، اصفهان و تهران پاسخگویی بهتری دارد. این طرح اطلاعات جامعی را از این مساله که چند نفر در یک ساختمان و چند ساختمان در یک خیابان وجود دارد نشان خواهد داد و به‌شدت موردنیاز برنامه‌ریزان و مدیران دستگاه‌های دولتی و خصوصی است. تقاطع و ارتباط این سامانه با سامانه املاک و اسکان مکمل هر دو طرح خواهد بود و می‌تواند به تدوین برنامه‌ها کمک بیشتری کند. به‌طور مثال اگر سیاستگذار با استفاده از طرح جی‌نف بداند که در یک خیابان چه تعداد ساختمان و با چه کد‌های پستی وجود دارد و از طرفی با سامانه املاک و اسکان بتواند از صاحبان و نوع کاربری آنها اطلاع پیدا کند، این امر به قطع در برنامه‌ریزی به یاری بازار مسکن خواهد آمد.
4 مانع بزرگ در اجرای طرح
در زمینه اجرای طرح املاک و اسکان، حسین میرزایی، مشاور فناوری و اطلاعات وزارت رفاه در صفحه شخصی خود نکاتی را منتشر کرد. از دیدگاه وی در اجرا و به‌نتیجه رسیدن این طرح چهار معضل وجود دارد:
1- عدم اتصال سیستمی وب سرویس‌های دستگاه‌هایی نظیر ثبت اسناد و املاک، معاملات مسکن، ثبت احوال، شرکت ملی پست، توانیر، آب و فاضلاب، شرکت ملی گاز و... به سامانه ملی املاک مسکن، 2- طراحی سیستم مبتنی‌بر مکانیسم خود اظهاری؛ بدون بررسی سیستمی داده‌های اظهارشده که منجر به ورود داده‌های نادرست و غیرقابل اتکا خواهد شد، 3- عدم طراحی گلوگاه‌های مناسب بهمنظور الزام مردم به اظهار صحیح داده‌ها و 4- کار رسانه‌ای ضعیف و عدم اقناع و آگاه‌سازی مردم در رسانه‌ها.
«فرهیختگان» نیز در سال گذشته گزارش مفصلی از معضلی به نام اسناد عادی و قولنامه‌ای منتشر کرد که علاوه‌بر افزایش شدید حجم پرونده‌های قضایی، خود به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین موانع در حوزه برنامه‌ریزی مسکن و تشکیل پایگاه داده مطرح است. در این خصوص گرچه اخیرا مجلس همه مشاوران املاک را موظف به دریافت کد رهگیری برای همه معاملات و اجاره مسکن کرده، اما هنوز هم براساس قوانین جاری کشور، املاک دارای اسناد عادی و قولنامه‌ای قانونی هستند و هیچ‌الزامی برای ثبت رسمی آنها در ثبت اسناد و املاک وجود ندارد. در این خصوص مجلس نیز طرحی برای برداشتن اعتبار دائمی اسناد قولنامه‌ای به تصویب رسانده که شورای نگهبان با این دیدگاه که از نظر شرعی کلیه معاملات رسمی و عادی دارای اعتبار بوده و باید در محاکم و ادارات پذیرفته شوند، زوال اعتبار معاملات غیررسمی را مغایر موازین شرع می‌داند. کارشناسان معتقدند بنابر اهمیت موضوع و درنظر داشتن مصالح قطعی نظام درجهت حفظ نظم حقوقی، پیشگیری از بروز جرائم و زمین‌خواری، صیانت از اعتبار معاملات، جلوگیری از فرار مالیاتی، کاهش دعاوی مربوط به املاک و زمین و نیز امکان اعمال حاکمیت دولت نسبت به اراضی و املاک، گریزی جز اصرار بر مصوبه مجلس و ارجاع این مصوبه به مجمع تشخیص مصلحت نظام وجود ندارد.(منبع:فرهیختگان)