مخالفان شفافیت علیه طرح "کاداستر"
وقتی مالکیت دقیق زمینها مخصوصا زمینهای ملی و عمومی معین نبوده، جرم زمین خواری با استفاده از خلاء ناشی از ابهام قابلیت وقوع می یابد. پروژه کاداستر که وظیفه ساماندهی اراضی را بر عهده دارد، بعد از بیست سال هنوز اجرا نشده است.
زیربنای هر الگویی از معیشت بر زمین استوار شده است و برآورد دقیق از سرانه‌ی زمین، کدگذاری و تسهیم آن یکی از گام‌های اساسی و ابتدایی برای ساماندهی یک الگوی معیشت است. پروژه‌ی کاداستر که امروز با عنوان طرح جامع حدنگار شناخته می‌شود، همین وظیفه را برعهده دارد و جزء اولین کارهایی است که برای ساماندهی معیشت باید انجام شود. این پروژه در صورت اجرا، به داستان ویران کننده سرمایه اجتماعی یا همان زمین خواری پایان می دهد.
تعریف کاداستر
در تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک نقشه کاداستر به این صورت تعریف شده است: "به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق می شود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر نشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد".
بنابراین می توان گفت کاداستر سیستمی است که در آن اطلاعات فنی و اطلاعات حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر، نگهداری و مدیریت می گردد تا جهت تعیین موقعیت جغرافیایی و هندسی املاک(تثبیت املاک) و عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود، تفکیک، تجمیع، افراز و... و نیز رفع اختلافات ملکی در دعوی حقوقی مورد استفاده قرار می گیرد. منظور از اطلاعات فنی همان نقشه رقومی حاوی مختصات گوشه های املاک در یک سیستم جهانی و منظور از اطلاعات حقوقی، مالکیت ، حقوق و محدودیتهای جاری در ملک یاد شده و به طور کلی وضعیت حقوقی و قانونی ملک است.
طرح کاداستر کشور از تاریخ 1368 (بعد از انقلاب اسلامی )فاز (0) را شروع نمود و در تاریخ 1374 فاز 1 را آغاز کرد؛ قرار بود با انجام این طرح ملی در کشور حکومت (سیستم ثبت اموال غیرمنقول) قادر به پاسخگویی به سئوالات زیر گردد.
1ـ یک نفر در سراسر کشور کجا چه مقدار چه اندازه چه قدر اموال غیرمنقول دارد.(قطعه زمین)
2ـ در هنگام سئوال از سوی مراجع ذیصلاح قانونی مثل دادگاهها در خصوص اموال بدهکار(مدیون)برای استیفای حق (دائن)این اطلاعات به سرعت و به طور دقیق در اختیار مراجع ذیصلاح قرار گیرد.
3ـ در خصوص استفاده از تسهیلات مسکن از مراجع قانونی مثل بنیاد مسکن این تسهیلات در اختیار افرادی که فاقد مسکن می باشند توزیغ گردد چون از این پس سیستم با انجام کامل این طرح قادر به پاسخگویی اینکه چه کسانی دارای زمین یا مسکن می باشند می گردد.
4ـ کمیته امداد امام خمینی می تواند با استفاده از مقدار دارایی های افراد تعریفی استاندارد از فقر را ارائه نماید و از این پس به جای اینکه با افتخار از خانواده بزرگ امداد امام خمینی یاد نماید کاهش افراد این خانواده را با مردم جشن می گیرد که این خود یک شناسه از کاهش فقر در جامعه است.
5ـ در هنگام مراجعه افراد به دادگاه و اعلام اعسار در پرداخت هزینه دادرسی با استفاده از اطلاعات املاک می توان مقدار دارایی فرد را محاسبه کرد و تصمیم مقتضی برای پرداخت هزینه اعسار اتخاذ نمود.
در این میان با توجه به پدیده روز افزون زمین خواری، رودخواری، ساحل خواری و ... و تاکید اکثر مسئولان بر عدم ناکامی این سوء استفاده کنندگان به ثروت های ملی با استفاده از طرح کاداستر، این طرح بعد از اتمام دوره بیست ساله موفقیتی در این زمینه به دست نیاورده و جالب است که مهندس شیخ علی شاهی مسئول اداره کل‌کاداستر سازمان ثبت در پاسخ به اینکه چرا این همه عدم توجه‌حقوقی به مسئله زمین‌خواری در ایران می شود و آیا مشکل حقوقی دارد یا در دنیا هم به همین نحو است می گوید: در ایران هر زمینی متولی دارد. املاک داخل شهر که متولی شخصی دارند و املاک حومه شهرها که عمدتاً دولت متولی است. در هر زمین خواری باید دید متولی کیست؟ زمین خواری اصولاً با درست کردن یک سری مستندات انجام می‌شود و با کاداستر یا ثبت نمی‌توان جلوی کار متولی را بر زمین گرفت. وی با بیان اینکه مشکل، قوانین هم نیستند و راه‌هایی برای فرافکنی قوانین وجود دارد می افزاید: توجه بیشتر متولیان به زمین‌هایشان باعث جلوگیری از زمین‌خواری می‌شود.(1)
در این باره، رئیس کمیسیون عمران مجلس، سیدمهدی هاشمی در گفتگو با تسنیم گفت: باید زمینه زمین خواری کاهش یابد در این راستا باید موضوع آسیب شناسی و با دلایل آن برخورد و اقدامات جدی صورت گیرد. وقتی شفاف سازی نداریم و بعضی افراد به اطلاعات دسترسی دارند و می دانند اگر فلان زمین را بخرند چند وقت بعد افزایش قیمت پیدا می کند زمین خواری بوجود می آید. وقتی برای ویلاسازی و اماکن تفریحی و تفرجگاهی برنامه نداریم، وقتی از زمین های تفریحی فراوان اعم از دریایی،کوهستانی ،کویری ، سردسیری ،گرمسیری و... استفاده مناسب و با برنامه نکنیم تقاضا برای ویلا سازی بی هدف شده و به زمین خواری و حیف و میل منابع طبیعی منجر می شود. لذا باید اهرمهای تشویقی و هدایتی هم به کار گرفته؛ و در قالب یک برنامه جامع باید به کنترل زمین خواری منجر شود.
وی با بیان اینکه اجرای مناسب و کامل طرح کاداستر، اراضی را از مجهول المالکی خارج و با شفاف‌سازی اطلاعات چون میزان مالکیت، کاربردی زمین وبرنامه های آینده حاکمیت در این اراضی تاحدی زیادی جلوی زمین خواری را می گیرد، گفت: به‌عنوان نمونه اگر بدانید قطعه زمین که می‌خواهید بخرید در محدوده منابع طبیعی بوده و دولت قصد دارد آنرا تبدیل به جنگل یا پارک حیات وحش کند هیچ وقت حاضر نخواهید شد ویلای غیرقانونی ساخته شده در آنرا بخرید و این کاهش تقاضا عامل بزرگی برای کاهش زمینه زمین خواری خواهد بود.
کاداستر، می تواند از بسیاری مفاسد پیشگیری به عمل آورد
این در حالی است که بنا بر گزارش روابط عمومی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جمع رؤسای واحدهای ثبتی کرمان طرح کاداستر را یک طرح ملی خواند و تاکید کرد: "در پیشبرد طرح کاداستر علاوه بر استفاده از تمامی ظرفیت های ممکن، از ظرفیت ها و امکانات سایر سازمانها نیز باید استفاده شود و تمامی دستگاه های اجرائی باید بدانند اجرای کاداستر، یک طرح عظیم ملی است که انجام آن می تواند از بسیاری مفاسد پیشگیری به عمل آورد و با اجرای آن، تمامی کشور از فواید و دستاوردهای این طرح عظیم بهره مند گردند و بدون شک منافع ملی برای تمامی دست اندرکاران نظام در اولویت است".
سرعت و سهولت دسترسی به اطلاعات ملک، مستندسازی اطلاعات اراضی در رابطه با شهروندان، استناد قانونی و دقیق در محاکمات جهت نیل به احقاق حقوق عامه، افزایش امنیت حقوقی مالکان و آسان‌سازی معاملات ارضی از جمله مزایای این طرح در رابطه با شهروندان است.
به گزارش تسنیم از بین بردن زمینه‌های تصرف اراضی دولتی و ملی، ایجاد توسعه پایدار و امنیت ملی و زمینه‌سازی تاسیس نظام کارآمد و منصفان برای وصول مالیات اراضی و املاک و هم‌چنین جلوگیری از بورس بازی زمین در مناطق شهری نیز از جمله مزایای این طرح در رابطه با دولت است. کاداستری که خوب و بی‌نقص اجرا شود زمین و محدوده آن را مشخص و تضمین می‌کند، اختلاف اراضی را کاهش می‌دهد، مالیات بر اراضی را تقویت می‌کند، منابع زمین را حفاظت می‌کند، طرح‌های بهینه‌سازی کردن شهرها و محیط‌زیست و توسعه زیرساخت‌ها را مانیتور می‌کند. امروزه مهم‌ترین وظیفه کاداستر حمایت از توسعه قابل تدوام است. علاوه بر کاهش زمین‌خواری، کاهش پرونده‌‌های ورودی به قوه قضاییه، کنترل قیمت زمین و مسکن و سیاستگذاری و برنامه‌ریزی کلان و مدیریت شهری از دیگر نتایجی است که برای اجرای این طرح جامع اعلام می‌شود.
بدون شک شفافیت در مالکیت زمینها با منافع زمین خواران بزرگ و کسانی که از حواشی آن سود می برند تناقض دارد و بر سر اجرای آن سنگ اندازی می کنند. با این حال جای تعجب است که چرا دولتها برای انجام این طرح ملی گام بر نمی دارند و به شعار دادن اکتفا می کنند.