ITanalyze

دانیال رمضانی - معضل مسکن چه در بخش اجاره و چه بخش خرید و فروش، این روزها به اوج خود رسیده و به بحرانی بزرگ برای خانواده‌ها و به ویژه مستاجران تبدیل شده است که تبعات متعدد و غیرقابل محاسبه از خروج خانواده‌ها از کلان‌شهرهایی مثل تهران تا آسیب‌های اجتماعی برای فرزندان و کسب‌وکارها را شامل می‌شود.

به شکل سنتی گفته می‌شد که روش درآوردن اجاره‌بها و قیمت‌گذاری روی املاک، به شکل چشم و هم چشمی و از طریق بررسی قیمت‌گذاری دیگران روی خانه‌های منطقه و محله تعیین می‌شود؛ به این صورت که مردم با مراجعه به املاکی‌های محله و پرس و جوی قیمت، در نهایت نرخی را روی ملک خود می‌گذاشتند.
با ظهور فناوری و راه‌اندازی پلتفرم‌هایی نظیر سایت دیوار، به نظر می‌رسید نقش واسطه‌ها و بنگاه‌های املاک که گاه برای سود و درصد بیشتر از معاملات نرخ‌های کاذب تعیین می‌کردند، حذف شده و فروشنده و خریدار و مالک و مستاجر بدون هیچ واسطه‌ای بتوانند با قیمت‌های مناسب‌تر و عادلانه‌تری به یکدیگر متصل شوند.
حالا اما اخبار و شواهد می‌گوید نه تنها چنین اتفاقی رخ نداده، بلکه بسترهایی نظیر سایت دیوار، عاملی برای تعیین آسان‌تر و هجوم دلال‌ها برای تعیین نرخ‌هایی به مراتب کاذب‌تر و گران‌تر از سابق شده‌اند.
اتفاقی که در سال‌ها قبل منجر به ممنوعیت درج قیمت ملک و خودرو در سایت‌هایی نظیر دیوار شد. اما با فشارهای رسانه‌ای و وعده‌هایی مبنی بر رفع برخی مشکلات و احراز هویت آگهی‌دهندگان، قیمت‌ ملک و مسکن بار دیگر به این پلتفرم‌ها بازگشت.
اکنون اما به نظر می‌رسد، تدابیر و اقدامات سال‌های قبل کارآمدی لازم را نداشته و از لابه‌لای اظهارات مردم، مسوولان قضایی و نمایندگان مجلس، شنیده می‌شود که بستر تخلفات و گران‌فروشی و قیمت‌گذاری‌های کاذب بار دیگر و پهن‌تر از گذشته برقرار شده است.

نقش سایت دیوار در معضل مسکن
قبل از هر چیز برای آنکه به خوبی متوجه آنچه در روش کار فعالان و دلالان روی سایت‌های درج آگهی و در راس آنها سایت دیوار و نقش این بسترها در بحران معضل مسکن شوید، بد نیست مروری بر یادداشت شهرام شریف یک روزنامه‌نگار حوزه فناوری و از قضا از حامیان کسب‌وکارهای اینترنتی داشته باشیم که تجربه‌ای مستقیم و ناامیدکننده از آنچه در پشت پرده آگهی‌های املاک در سایت دیوار داشته را روایت کرده است.
وی در متن توییتری خود نوشته: «تجربه یک ماه استفاده جدی از سایت دیوار برای خرید و فروش ملک واقعا ناامیدکننده بود. تصورم همیشه این بوده دیوار بساط دلالی را برمی‌چیند اما الان می‌بینم پلتفرم اول دلالان ملک شده و فروشنده و خریدار واقعی اساسا از طریق این پلتفرم، مستقیم به هم وصل ن
می‌شوند.
تعداد زیادی از آگهی‌های دیوار فیک و غیرواقعی است، هدف املاکی‌ها از آگهی‌ فیک، اتصال به خریدار و معرفی واحدهایی است که روی دیوار قرار ندارند(فایل شخصی).
چون فضای رقابتی ناسالمی بین دلالان بر سر قیمت و مکان واحدهای فروش واقعی به وجود آمده. فیک‌ها عواقب زیادی دارند.
تعداد قابل توجهی از عکس‌هایی که روی دیوار قرار گرفته هم عکس واحدهای اصلی نیست. فروشنده املاکی از ترس همکارانش حاضر به گذاشتن عکس واقعی نیست. دیگر اطلاعات ملک هم به همین شکل است(مکان روی نقشه یا اسم محل) و خریدار تنها در هنگام بازدید از ملک متوجه تمام این اطلاعات غلط می‌شود.
شبکه دلالان، بسازبفروش‌ها و املاکی‌های هر منطقه اساسا اجازه فروش یک ملک زیرقیمت و پایین آمدن قیمت منطقه را نمی‌دهند، ملک‌های کمی ارزان سریعا توسط این شبکه از فروشنده شخصی خریداری و دوباره با قیمت بالاتر در دیوار برای فروش‌گذاشته می‌شود. پیدا کردن قیمت واقعی ملک اصلا ساده نیست.
به عنوان فروشنده در میان دریایی از دلالان ملکی و ساخت و ساز شانسی برای فروش واحد خود به خریدار واقعی را ندارید و دست آخر یکی از همان شبکه در قالب خریدار واحد شما را با شرایط ضعیف پرداخت به چنگ می‌آورد و البته قبل از آن شما را ترغیب می‌کنند آگهی شخصی خود را از دیوار بردارید.
این چند تجربه من در زمینه خرید و فروش ملک شخصی بود.
برای دوستانم در تیم دیوار برای توسعه این محصول، بسیار ارزش قائلم، ابربحران مسکن محصول دیوار نیست اما دامنه تاثیر این پلتفرم بر محیط زندگی همه ما ورای دستاوردهای تکنولوژیک اهمیت دارد.
چالش‌های اساسی اقتصاد ایران مثل تورم و تاثیر آن بر بازارهای سرمایه‌ای، دخالت دولت و حضور نهادهای مالی در بازار مسکن مسبب اصلی وضعیت فعلی است اما همه این‌ها نافی مسوولیت پلتفرم‌ها در تلاش برای ایجاد فضای سالم و قابل اعتماد برای معامله شهروندان و مقابله با دلالی ناسالم نیست.
راهکار: حداقل کاری که دیوار می‌تواند برای مقابله با آگهی فیک انجام دهد وریفای کردن ملک از طریق دریافت تصویر سند و تطابق با کدپستی است شرکت‌هایی چون zillow چنین می‌کنند اما تصورم این است که سایت دیوار ذی‌نفع اصلی‌اش را دلالان ملک قرار داده و در جهت رضایت آنها تن به پذیرش شیوه‌هایشان داده است.
راهکار: در مورد قیمت هم دیوار می‌تواند با همکاری با سامانه رهگیری معاملات املاک مقایسه‌ای بین قیمت اعلامی فروشنده و قیمت معاملات قطعی در بازه مشخص در یک منطقه انجام بدهد و قیمت اعلامی را رنگ‌بندی ( سبز و قرمز) کند این کاری است که همین الان به شکلی در آگهی فروش‌خودرو انجام می‌شود.»

بازگشت قیمت‌های کاذب مسکن به آگهی‌های اینترنتی
مساله قیمت‌های کاذب مسکن و نقش پلتفرم‌های اینترنتی واسطه، اما از مدت‌ها قبل از رسیدن به اوج فصل جابه‌جایی‌ها از سوی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران شناسایی و هشدار داده شده بود.
هشداری که البته مثل بسیاری دیگر از موارد در کشور به سهولت و به علت نامشخص گذاشتن قوانین و متولیان و ناظران، نادیده گرفته شد.
دی ماه سال قبل بود که مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران از غیرواقعی بودن نرخ‌های اجاره‌بها در پلتفرم‌های مجازی خبر داد و گفت: بازار اجاره در شرایط آرام و ثبات نسبی قرار دارد و از دادستانی می‌خواهیم با عوامل آگهی‌های پشت‌بام خوابی و درج قیمت‌های غیرواقعی برخورد کند.
وی با تکذیب افزایش نرخ اجاره‌بها که در برخی رسانه‌ها تا ۱۳۹ درصد عنوان شده است، افزود: حتی در فصل جابه‌جایی مستاجران‌ (تابستان) که تعداد معاملات مربوط به اجاره واحد مسکونی چندین برابر اکنون است، رشد قیمت‌ها تا این میزان نبوده است.
وی توضیح‌داد: سیاست‌های دولت در بخش کنترل بازار اجاره از جمله مصوبه ستاد مبارزه با کرونا در خصوص تمدید خودکار قراردادها تا حدود زیادی تورم بخش اجاره را کنترل کرد و در تابستان امسال میزان جابه‌جایی‌ها با تمدید خودکار قراردادهای اجاره تا ۴۰ درصد کاهش یافت.
قلی‌خسروی ضمن تکذیب رشد قیمت‌های اجاره در جنوب پایتخت، گفت: هیچ کدام از قیمت‌های اعلام شده در سایت‌های مجازی را قبول نداریم و اعلام می‌کنیم قیمت‌ها غیرواقعی است.
به گفته رییس اتحادیه املاک تهران، سوداگران مسکن و مخالفان طرح‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن با هدف کسب سود بیشتر و بر هم زدن بازار، قیمت‌های غیرواقعی را در فضای مجازی منتشر می‌کنند.
وی بیان‌داشت: بازار ملک در برخی محلات به دست عده‌ای سودجو است که برای اجاره بیشتر آپارتمان‌های خود اقدام به فضاسازی و برهم زدن جو روانی دارند.
قلی‌خسروی با طرح این سوال که چرا باید در فصل خارج از جابه‌جایی، قیمت اجاره بالا اعلام شود، گفت: زنجیره سوداگران بخش مسکن با همراهی برخی رسانه‌ها تصمیم دارند قیمت‌های جدیدی از نرخ اجاره‌بها را در اذهان مردم نهادینه کنند که با کف و سقف قیمت‌ها در بازار تفاوت زیادی دارد.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران افزود: بر اساس گزارش‌هایی که از بنگاه‌های املاک سراسر کشور به اتحادیه می‌رسد، خبری از نرخ‌های اعلام شده و افزایش رقم اجاره‌بها وجود ندارد. آخرین نرخ‌ها مربوط به تابستان امسال است که رشد منطقی سالیانه را در بازار اجاره‌بها شاهد بودیم.

دادستانی با درج قیمت‌های غیرواقعی اجاره برخورد کند
به گفته وی، قیمت‌های پیشنهادی در پلتفرم‌های مجازی از قصد بالا اعلام می‌شود تا سوداگری مسکن در شرایطی که بازار در حال رشد معاملات آن هم بدون تورم است، بر هم بخورد.
قلی‌خسروی ادامه‌داد: با هیاهو، جنجال و معاندت اقتصادی و اخبار مربوط به گرانی اجاره‌بها باید برخورد شود و دادستانی به آگهی‌های اجاره پشت‌بام‌خوابی ورود پیدا کند، زیرا در پاییز و زمستان امسال بازار اجاره شرایط آرامی را پشت سر گذاشته است.
وی اظهار داشت: اکنون سه سال می‌شود که به دلیل درج آگهی‌های خلاف واقع بازار ملک و اجاره متشنج شده است. این درحالی است که اتحادیه املاک در چند سال گذشته به دنبال حذف آگهی‌های فروش و اجاره از پلتفرم‌های مجازی بود. مدتی هم دادستانی به موضوع ورود کرد وجلوی آن گرفته شد اما اکنون به‌طور مجدد شاهد درج آگهی‌های خلاف واقع هستیم.
این مقام صنفی بیان‌داشت: سیاست اتحادیه صنف مشاوران املاک حذف قیمت‌ها از فضای مجازی است که می‌تواند مانع اهداف سودگران نسبت به افزایش قیمت‌ها شود.(ایرنا)

شروع قیمت‌سازی کاذب مسکن در پلتفرم‌های اینترنتی
یک ماه بعد یعنی در اسفند سال قبل نیز یک نماینده مجلس متوجه جهش‌های غیرعادی و قیمت‌سازی‌های کاذب در پلتفرم‌های واسطه‌گر شد. نماینده مردم لاهیجان و سیاهکل در مجلس گفت: بخش اعظمی از قیمت‌گذاری‌ها در پلتفرم‌های عرضه مسکن کاذب بوده که در همین راستا باید نهادهای نظارتی ورود جدی داشته باشند تا چنین اتفاقی نیفتد.
رسول فرخی میکال به قیمت‌گذاری‌های کاذب مسکن در پلتفرم‌ها و املاکی‌ها و همچنین عدم نظارت بر آنها اشاره کرد و گفت: یکی از مشکلاتی که در حوزه‌های عرضه و تقاضای کالا وجود دارد، بحث نظارت است.
نماینده مردم سیاهکل و لاهیجان در مجلس افزود: با وجود اینکه هر وزارتخانه و سازمانی دارای بخش نظارتی است اما مشاهده می‌کنیم در بخش عرضه کالا به ویژه حوزه مسکن قیمت‌ها واقعی نیستند و در حقیقت شاهد عدم نظارت و ساماندهی هستیم.
این نماینده مردم در مجلس بیان کرد: یکی از مشکلاتی که باعث ایجاد جو روانی در جامعه می‌شود قیمت‌گذاری و قیمت‌سازی‌های مسکن در پلتفرم‌ها واملاکی‌ها است که برخی از این‌ها نیز با هماهنگی چنین اقدامی را انجام می‌دهند و همین موضوع باعث نگرانی مردم می‌شود ضمن اینکه این نرخ‌گذاری‌های کاذب باعث شده بخشی از مردم صاحب خانه نشوند و حتی به شکلی قیمت‌گذاری می‌کنند که توان پرداخت اجاره را هم نداشته باشند.
عضو کمیسیون شوراها و امور داخلی کشور تاکید کرد: بحث نظارت و کنترل قیمت‌گذاری در موضوع مسکن بسیار اساسی است که باید همه وزارتخانه‌های متبوع و سازمان‌های نظارتی وارد میدان شوند تا برخی ایجاد جو روانی نکنند و نرخ‌ها متناسب با درآمد مردم باشند و نظارت دقیقی بر پلتفرم‌های عرضه مسکن وجود داشته تا مردم بتوانند خانه مورد نظر خود را پیدا کنند.
فرخی میکال اظهار کرد: نابسامانی‌ها در حوزه مسکن باید ساماندهی شود و همگی باید تلاش کنیم تا رضایت مردم را جلب کنیم اگر مشکل مسکن حل شود قطعا بخش اعظمی از مشکلات مردم حل خواهد شد.

وعده دادستان تهران برای ورود به پرونده
با گذشت نزدیک به سه ماه از هشدارها اما دادستان تهران نیز اعلام کرد که از به منظور حفظ حقوق عامه وارد بحث ساماندهی نرخ‌گذاری‌های بی‌حساب و کتاب در سایت‌های درج آگهی نظیر دیوار خواهد شد.
هشتم خرداد ماه سال جاری بود که دادستان تهران گفت: از باب حفظ حقوق عامه و بر اساس وظیفه قانونی تمام اقدامات لازم را در راستای نظارت و ساماندهی سایت‌های قیمت‌گذار منازل اجرایی خواهیم کرد.
علی صالحی در واکنش به اینکه آیا دادستانی تهران در خصوص نظارت بر نحوه اجاره منازل مسکونی و برنامه‌ای دارد یا به موضوع ورود خواهد کرد؟ و اینکه برخورد با دلالان مسکن که باعث افزایش قیمت خانه و در ادامه کاهش قدرت اجاره منازل توسط مردم شدند، به چه صورت خواهد بود؟ بیان کرد: وفق اصل آزادی قراردادها، افراد جامعه اختیار دارند تا طبق تمایل خویش اقدام به انعقاد قراردادها از جمله قرارد «اجاره و بیع»
کنند.
وی افزود: این امر ملازمه‌ای با فعالیت‌های سودجویانه برخی دلالان از جمله دلالان مسکن نخواهد داشت و دادستانی با توجه به اینکه مسکن از جمله نیازهای اساسی افراد جامعه است، در صورت مواجهه با اقدامات هرج و مرج گرایانه دلالان مسکن که باعث اخلال در نظم جاری بازار مسکن خواهد شد با تکیه بر ظرفیت‌های موجود قانونی ورود خواهد کرد.
دادستان تهران بیان کرد: با توجه به اینکه برخی از اقدامات دلالان از طریق سایت‌های قیمت‌گذار انجام می‌پذیرد، از باب حفظ حقوق عامه و بر اساس وظیفه قانونی تمام اقدامات لازم در راستای نظارت و ساماندهی این سایت‌ها را اجرایی خواهیم کرد.

نتیجه‌ای در دست نیست
تشخیص اینکه سایت‌هایی نظیر دیوار و دیگر پلتفرم‌های درج آگهی که به جولانگاه دلالان و ایجاد نرخ‌های کاذب و هماهنگ در کشور تبدیل شده‌اند، چه میزان در معضل امروز مسکن در کشور نقش دارند، به عهده نهادهای ناظر همچون مدعی‌العموم و نمایندگان مردم در مجلس است.
اما شواهد و اظهارات افراد درگیر و مسوول در حوزه مسکن نشان می‌دهد، نقش این بسترهای اینترنتی در روش و چگونگی تعیین نرخ‌های مسکن، به هیچ وجه قابل چشم‌پوشی نیست.
با این وجود به جز مصاحبه‌ها و گزارش‌های مطبوعاتی، خبری از اقدامات اجرایی در این خصوص دیده نمی‌شود.
علت حل نشدن ریشه‌ای این مشکلات که به طور دقیق شناسایی و احصا شده‌اند و مثل روز روشن پیش چشم است، نیز داستان مفصلی دارد که به علت محدودیت‌های رسانه‌ای امکان پرسشگری و پرداختن به آن وجود ندارد.(منبع:عصر ارتباط)