نقش دیوار و شیپور در تلاطم قیمت مسکن
سود اصلی افزایش قیمت املاک در جیب چه کسی می‌رود؟ اتحادیه املاک چه می‌کند؟ مشاوران املاک همکار دولت د ر نجومی شدن قیمت مسکن هستند.
سالهای گذشته و پیش از آنکه سامانه‌هایی مانند دیوار و شیپور راه‌اندازی شود، به‌طور معمول صاحبان ملک اگر قصد فروش ملک خود را داشتند با مراجعه به نزدیک‌ترین بنگاه املاک، از مشاور املاک تقاضا می‌کردند با قیمت‌گذاری ملک مذکور، آن را در فهرست املاک فروشی بنگاه قرار دهند. از سوی دیگر کسانی که متقاضی خرید خانه بودند می‌توانستند با مراجعه به مشاوران املاک، فایل املاک فروشی را مرور کرده و پس از انتخاب ملک، بازدید از آن و توافق بر سر قیمت تعیین‌شده، قرار خرید ملک را گذاشته و درنهایت با حضور خریدار، فروشنده و مشاور املاک، ملک خریداری می‌شد.
این روند تا سالهای اخیر بر پایه اعتمادی که میان خریدار و فروشنده به مشاور املاک وجود داشت پیش می‌رفت و معمولا به‌ندرت تخلفی از سوی مشاوران املاک در قیمت‌گذاری ملک صورت می‌گرفت؛ اما پس از آنکه سایتهای اینترتی خرید و فروش ملک ازجمله دیوار و شیپور راه‌اندازی شد و این امکان را در اختیار فروشندگان و خریداران ملک قرار داد تا بدون واسطه و بدون گشت‌و‌گذار برای یافتن ملک مورد نظر، بتوانند با چند کلیک ساده ملک خود را پیدا کنند، نقش مشاوران املاک کمر‌نگ‌تر از گذشته شد.
بدیهی است در چنین شرایطی نه‌تنها بازار مشاوران املاک تا حدودی کساد شد، بلکه صاحبان ملک، املاک خود را با قیمت‌های دلخواه و غیرکارشناسی‌شده روی سایت قرار دادند. این امر موجب شد قیمت ملک بدون هیچ حساب و کتاب دقیقی روند افزایشی به خود بگیرد.
اما ماجرای اصلی از زمانی آغاز شد که ملک‌های درج‌شده در سایتهای مذکور به‌دلیل قیمت‌های غیرواقعی و بعضا بیش از قیمت واقعی ملک، روی دست فروشنده ماند و در نتیجه فروشنده مجبور شد علاوه‌بر درج مشخصات ملک خود روی سایتهای دیوار و شیپور، از طریق مشاوران املاک نیز برای فروش ملک اقدام کند.
در این میان تعدادی از مشاوران املاک که سایتهای مذکور را به چشم رقیب خود در بازار مسکن می‌دیدند دست به ترفندهایی زدند تا مالکان را به فروش ملک خود از طریق مشاوران املاک ترغیب کنند.
روش‌های عجیب و غریب مشاوران املاک
«تو سر مال زدن» یکی از رایج‌ترین روش‌هایی است که برخی مشاوران املاک با استفاده از آن فروشنده را از فروش خانه خود به قیمت حقیقی خانه ناامید می‌کنند، اما پس از آن با امضای یک قرارداد صوری، ملک را به قیمت پایین‌تر خریداری و پس از چند روز با قیمت بیشتری به خریدار می‌فروشند. در این میان هم مالک اول متضرر می‌شود، هم خریدار نهایی، اما آنکه سود می‌برد، بنگاه‌دار است.
«اغراق در قیمت‌گذاری ملک» نیز یکی دیگر از روش‌های مشاوران املاک در خرید و فروش ملک برای کسب سود بیشتر است. به‌عبارت دیگر، برخی مشاوران املاک قیمت یک ملک را بیش از قیمت واقعی آن به مالک پیشنهاد می‌دهند مشروط بر اینکه درصورت فروش ملک با قیمت بیشتر، مشاور املاک حق کمیسیون بیشتری خواهد گرفت. پرواضح است که اغلب فروشنده‌ها حاضرند ملک خود را به بهای بیشتری بفروشند حتی اگر حق کمیسیون بیشتری به مشاور املاک پرداخت کنند.
«پیش‌بینی‌های غیرکارشناسی» از آینده بازار مسکن، یکی دیگر از روش‌هایی است که مشاوران املاک با استفاده از آن، به فروشنده و خریدار هشدار می‌دهند که درصورت تعلل در خرید یا فروش ملک، قیمت‌ها در آینده‌ای نزدیک افزایش می‌یابد.
در این میان نوسان نرخ طلا و ارز نیز استدلالی است که معمولا برخی مشاوران املاک با استناد به آن، فروشنده را بر سر دوراهی فروش یا عدم فروش ملک خود قرار داده و به این صورت عرضه ملک در بازار را کاهش می‌دهند. از سوی دیگر با تحریک خریدار و هشدار نسبت به اینکه «خرید امروز بهتر از فرداست» خریدار را در شرایطی قرار می‌دهند که به واسطه نگرانی از آینده، به خرید خانه با قیمت پیشنهادی مشاور املاک رضایت دهد.
«ملک برای سرمایه‌گذاری خوب است» جمله‌ای است که معمولا برخی مشاوران املاک با بیان آن می‌کوشند سرمایه خریدار را به سمت خرید یک ملک کلنگی به امید افزایش قیمت ملک و تخریب و ساخت دوباره آن هدایت کنند. اگرچه برای سازندگان مسکن و کسانی که در حوزه ساخت‌وساز مسکن فعالیت می‌کنند، خرید خانه کلنگی صرفه اقتصادی دارد، اما بی‌تردید سازندگان مسکن، مولفه‌هایی را برای خرید ملک کلنگی در نظر دارند که ممکن است این مولفه‌ها از دید یک خریدار معمولی پنهان بماند.
مضاف بر اینکه تشویق به خرید خانه به قصد سرمایه‌گذاری، بازار دلالی و واسطه‌گری را پررونق و دست تقاضای واقعی از بازار را کوتاه می‌کند.
تناقض آمارهای بانک مرکزی با واقعیت
بانک مرکزی در پایان هر ماه گزارشی از بازار معاملات مسکن در تهران منتشر و در این گزارش حجم معاملات مسکن، تحولات مسکن و تحولات بازار اجاره‌بها را طی دوره زمانی یک‌ماهه و مقایسه آن با ماه گذشته و مدت مشابه سال قبل ارائه می‌کند.
براساس آماری که از بازار معاملات مسکن در فروردین‌ماه 98 منتشر شده است، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود 11 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2.1 و 103.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.
بر این اساس در فروردین‌ماه 98 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 3.4 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 73.3 و 32.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی از قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران در حالی ارائه شده است که این قیمت‌ها با قیمت‌هایی که مشاوران املاک در مناطق 22گانه تهران عنوان می‌کنند، تفاوت فاحشی دارد.
برای مثال آنچه در گزارش بانک مرکزی از متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در منطقه 9 تهران ذکر شده، نشان می‌دهد در فروردین‌ماه امسال هشت‌میلیون و 600 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است، گزارشها از قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در این منطقه، نشان می‌دهد هیچ‌یک از واحدهای قابل فروش در این منطقه، زیر 10 میلیون تومان به‌ازای یک مترمربع قیمت‌گذاری نشده است. نکته قابل‌توجه اینکه براساس داده‌های آماری معاملات واحدهای مسکونی سامانه وزارت راه و شهرسازی کشور نیز متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در منطقه 9 تهران، هشت‌میلیون و 300 هزار تومان برآورد شده است.
رشد 103 درصدی قیمت ملک
در مناطق دیگر تهران نیز تفاوت قیمت ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی و قیمت‌گذاری ملک نیز بر همین منوال است. برای مثال در منطقه 20 تهران قیمت یک مترمربع واحد مسکونی براساس آمار بانک مرکزی، حدود پنج‌میلیون و 200 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است در حالی که پرس‌‌وجوی «فرهیختگان» از مشاوران املاک این منطقه نشان می‌دهد متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی بیش از 9 میلیون تومان بوده است.
حال با نگاهی به آمار و ارقام ارائه‌شده، این سوال در ذهن ایجاد می‌شود که رشد 9/103 درصدی قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی نسبت به مدت مشابه سال قبل تا چه اندازه واقعی و تا چه میزان ناشی از رفتار مشاوران املاک در بازار مسکن است؟ به‌عبارت دیگر، نقش مشاوران املاک در التهابات ایجادشده در بازار مسکن چقدر بوده و مسئولیت دستگاه‌های نظارتی در قبال تخلفات مشاوران املاک چیست؟ براساس آمار ارائه‌شده از سوی اتحادیه صنف مشاوران املاک، هزار و 700 بنگاه مشاور املاک در سال 97 پلمب شده است. این تعداد بنگاه متخلف یا بدون مجوز بوده یا در دریافت حق کمیسیون تخلف کرده‌اند.
آنچه مسلم است، اگرچه نمی‌توان تخلف، دلالی و سودجویی را به همه مشاوران املاک تعمیم داد و همه آنها را به چشم سودجویانی نگاه کرد که بر التهاب بازار می‌افزایند، اما به هر حال نقش برخی مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن در سال گذشته و در برخی مناطق تهران قابل توجه است. تردیدی نیست کسانی که سال گذشته و پس از التهابات بازار ارز و طلا، نقدینگی خود را به سمت بازار مسکن هدایت کردند، متقاضیان واقعی این بازار نبودند بلکه دلالان و واسطه‌گرانی بودند که با ورود خود به بازار خرید و فروش ملک، گرانی آن را رقم زدند. در این میان ناتوانی یا بی‌اعتنایی دستگاه‌های ناظر بر بازار نیز مزید بر علت شد و وضعیت بازار مسکن را بیش از پیش وخیم کرد.
منبع: فرهیختگان