این روزها و همزمان با فصل گرمای تابستان بازار اجارهبهای مسکن و مغازهها داغتر از هر زمان دیگر با رشد تصاعدی قیمتها کار خود را آغاز میکند.
به گزارش خبرگزاری تسنیم از شیراز، تابستان همیشه برای مستأجران فصلی کابوسوار است که باید در آن خانه بهدوش در تب و تاب جستوجوی منزل جدید باشند؛ آری با فرا رسیدن تابستان و پایان فصل مدارس؛ کم کم فصل داغ جابجاییها فرا میرسد.
فصلی که به سبب بالا رفتن تقاضا، دست مشاوران املاک برای اجاره دادن ملک به هر قیمتی باز میشود، اما مستأجر باید در به در دنبال یافتن خانهای باشد که سال به سال نیز گرانتر و امکانات آن نیز کمتر و موقعیت آن هم پَرتتر میشود.
قلم و کاغذ را دستم میگیرم تا نظر مردم و کارشناسان را در این خصوص جویا شوم. به بهانه یافتن مورد اجاره، وارد بنگاه املاکی در بلوار مدرس میشوم.
حمدی، مستأجری که در حال رصد گزینههای روی میز و دفتر بنگاهدار است و یک چشمش هم تابلو وایتبوررد بنگاه را میپاید، نظرم را جلب میکند.
نگاه کنجکاوم را که میبیند سفره دلش را باز میکند. صاحبخانه جوابم کرده و در به در به دنبال سرپناه میگردم. آخر با دو فرزند به کجا پناه ببرم؟ قیمتها آنقدر وحشتناک است که جرأت نمیکنیم حتی نزدیک بنگاه املاک شویم.
از او دلیل جابجاییاش در این تابستان داغ را میپرسم و میگوید: سال قبل با حقوق کارگری خانهای را با اجاره ماهانه 8 تومان در جنوب شهر شیراز اجاره کردم و امسال مالک، همان خانه را با قیمت 15 میلیون تومان به بنگاه سپرده است.
میگویم حقوقت ماهانه چقدر است؟ سرش را پایین میاندازد و میگوید: حقوق اداره کار مگر چقدر است خواهر؟ کل دریافتی من با کلی مزایا و حق عائلهمندی به زحمت به 10 میلیون تومان میرسد و با این همه خرج و مخارج سرسام آور دیگر چه میماند که اجاره بدهم؟ خودتان میدانید که خرج یک خانواده چهار نفره خیلی بیش از این چندرغاز حقوق است.
ردپای سایت دیوار، اتباع بیگانه، املاک و دلالان در تورم مسکن
محمدی در ادامه میگوید: چرا دولت و مسئولین هیچ نظارتی ندارند؟ چرا جلوی بعضی از مالکان بیانصاف را نمیگیرند؟ سایت دیوار خودسرانه عمل میکند و هرکس هرچه دلش خواست نرخ تعیین میکند و منتشر میکند. بنگاهها هم که بدتر. تو را به خدا به داد مردم برسید.
حسینی شهروند دیگری که او هم در به در دنبال مسکن ارزان است بحث را اینگونه ادامه میدهد: تمام سرمایه خودم حتی طلاهای دختر و همسرش و ماشینم را فروختم و پسانداز کردم تا خانه بخرم. بعد از سالها دلم خوش بود که بالاخره از شرّ مستأجری خلاص میشوم، اما تا آمدم بجنبم دیدم قیمتها آنقدر بالا رفته که…! پس رفتم دنبال تأمین کسری پولم و با وام و هزار ترفند باز مبلغی اضافه کردم و باز گرانتر شد.
در ادامه میگوید: مجلس و دولت قوانین خوبی وضع کردهاند، اما نظارتی روی آن قوانین وجود ندارد. اشاره وی به قانونی است که اخیراً تصویب شده و در حال اصلاح بیشتر است و بر اساس آن مالکان سالانه تنها به میزان مشخصی میتوانند اجاره بها را افزایش بدهند و کافی است بر قراردادهای ثبت شده در بنگاه املاک نظارت شود تا مشاوران املاک قراردادی بیش از این نرخ مصوب ثبت نکنند.
میگوید اگر اتحادیه املاک، راه و شهرسازی، ثبت اسناد و املاک و اداره امور مالیاتی نظارت بیشتری بر این مسئله به ویژه ارزشگذاری واقعی روی ملک میکردند مالکین خودسرانه نمیتوانستند هر سال اجارهبها را تا این حد افزایش بدهند و اوضاع مدیریت میشد.
درباره دیگر عوامل تورم در بخش مسکن میپرسم که میگوید: اتباع بیگانه نیز تأثیر زیادی بر افزایش سرسامآور اجاره بها دارند، زیرا منازل را با قیمت بالاتر از ارزش واقعی آن اجاره کرده و سپس افراد زیادی در آن ساکن میشوند.
مشاوران املاک تا چه اندازه در ایجاد این وضعیت نقش دارند؟
برای بررسی نقش مشاوران املاک در این خصوص وارد یک بنگاه املاک میشوم؛ یکی از کارشناسان این بنگاه میگوید: نباید همه چیز را به پای بنگاهها نوشت. تا چند سال پیش ذهنیتی منفی نسبت به املاکیها داشتم تا اینکه چرخ گردون من را در گردونه املاکیها قرار داد. بعد از کلی تحقیق و بررسی متوجه شدم خیلی از نظرات در خصوص این قشر زحمتکش اشتباه هست و البته هستند کسانی که با سفتهبازی و کارهای ناپسند و دلالمسلکی در این حوزه در حال فعالیت هستند، اما اغلب شاغلین این حرفه افراد شریف و پرتلاشی هستند.
ایرج سیسختی با بیان اینکه شغل مشاور املاک و کارشناسی ملک واقعاً سختیهای خاص خودش را دارد و حتماً باید فرد یک سری آموزشها را گذرانده و تخصصهایی را به دست آورده باشد و کارشناس این امر باشد در ادامه میگوید: کارشناس یا مشاور املاک پکیجی تخصصی است که در یک لحظه فروشنده، در یک لحظه وکیل حقوقی، در یک لحظه کارشناس اقتصاد و در یک لحظه کارشناس مهندسی لقب میگیرد و یک تخصص مادر به حساب میآید.
این کارشناس حوزه ملک در ادامه میگوید: یکی از علل تورم این بخش وجود برخی مشاوران املاک غیرمتخصص و دلال مسلک است و یک کارشناس یا مشاور املاک واقعی با مهمترین سرمایه یک فرد که چه بسا سالها برای آن زحمت کشیده تا سر پناهی برای خانوادهاش فراهم کند سروکار دارد و باید به حدی تخصص داشته باشد که مبادا به اشتباه مشاوره بدهد.
اتحادیه املاک جلوی ورود افراد غیرمتخصص و دلال را به حیطه مسکن بگیرد
سیسختی در ادامه گفت: توقع از اتحادیه و مسئولان ذیربط و نهادهای ناظر این است که به شدت نظارت کنند و با سختگیری و ملزم کردن متقاضیان بنگاه مسکن به گذراندن دورههای آموزشی خاص، اجازه ورود هر شخصی را به این حوزه ندهند تا شاهد چنین نابسامانی در وضعیت مسکن نباشیم که هم از سویی بازار فروش ملک در رکود است و مالکان گلایهمند هستند و از سوی دیگر شاهد افزایش بیرویه اجارهبها هستیم و مستأجران ناراضی هستند.
وی درباره وضعیت حاکم بر بازار رهن و اجاره نیز میگوید: وضعیت به گونهای شده که مالکی که تا سال قبل ملکش را به نصف قیمت امروز میداد این روزها خودش شده کارشناس و هیچ ابایی هم از افزایش بیرویه قیمت ندارد؛ دولت و نمایندگان مجلس هم مشاوران املاک را مقصر میدانند، اما اینچنین نیست و در بیشتر مواقع سیاستگذاریهای اشتباه و نظرات غیرکارشناسی و عدم نظارت جدی و صحیح به تورم و گرانی مسکن دامن میزند.
ایرج سی سختی سامانه خودنویس را نوعی ورود غیرتخصصی به این حیطه میداند و میگوید: مدتی است که زمزمه حذف مشاوران املاک ورد زبانها شده، اما آیا واقعاً بدون حضور املاکیها و افراد متخصص سنگ روی سنگ بند خواهد شد؟
این مشاور حوزه املاک در ادامه به خبرنگار تسنیم گفت: تورم در بازار و رکود در فروش مسکن باعث شده مالکان چشم به اجارهبها داشته باشند و به بهانه تورم به تورم این بخش دامن بزنند و از سویی اقبال سرمایهداران به بازار ارز و سرمایه سبب شده توازن بازار به هم بخورد و مالکان به مسکن نه به چشم کالایی مصرفی بلکه به عنوان کالایی سرمایهای که نباید از سکه و دلار و … جا بماند نگاه کرده و دنبال سود کلان از اجارهبها آن هم بالاتر از معیار متعارف باشند و به ودیعه که زمانی قرض الحسنه بود به چشم سرمایه نگاه کرده و هر سال دنبال افزایش آن باشند، زیرا آن را با طلا و دلار مقایسه میکنند.
وی افزود: با بالا رفتن قیمت زمین و مسکن به ویژه در 5 سال اخیر و رکود دو سه سال گذشته به نظر میرسد نه تنها خانهدار شدن محال شده بلکه مستأجر ماندن در جای قبلی هم به امری ناممکن تبدیل شده و با بالا رفتن ودیعه مسکن، مردم به سمت حاشیهنشینی و سکونت در مناطق حومه شهر سوق داده شدهاند.
سیسختی همچنین گفت: دولت و متولیان بخش مسکن هر از گاهی ساز و کارهایی برای کنترل، مدیریت و ساماندهی حوزه مسکن ارائه میکنند که در بیشتر مواقع عکس عمل میکند، چون با واقعیت بازار همخوان نیست و نظارت نیز اندک است. اخبار منفی و مسائل کلان و بینالمللی و سیاسی هم تأثیر منفی بر این مسئله میگذارد و به نابسامانی در این حوزه میافزاید.
چرا از وام خرید مسکن به وام اجاره مسکن رسیدیم؟
وی در ادامه گفت: از خرید یا فروش که بگذریم مبحث تلخ اجارهبها هم این روزها زندگی خانه به دوشان را سخت تحت تأثیر قرار داده و ودیعهها و اجارهبهای نجومی که گاهاً حقوق یک ماه مستأجر نگونبخت را میبلعد دمار از روزگار مستأجران درآورده است.
سیسختی افزود: کار ما به نحوی است که ثبات یا کاهش قیمت مسکن سبب رونق این بازار و به نفع ما است، اما در حالی که مسکن به عنوان سرپناه مهمترین بخش زندگی افراد در جامعه محسوب میشود شاهدیم رکود بر بازار مسکن حاکم است؛ قیمتها نجومی شده و اگر کسی قرار باشد با این حقوقها صاحب خانه شود چه بسا که نیم قرن طول بکشد.
برای تحلیل بهتر اوضاع مسکن سراغ علی صبوری یکی دیگر از مشاوران املاک با تجربه شیراز که مشاور حقوقی حوزه املاک نیز هست رفتیم.
صبوری ابتدا میگوید: بیشک سرمایهگذاری در بازار مسکن یکی از سودآورترین و در عین حال پرریسکترین سرمایهگذاریهای مالی در کشور است؛ لذا وضع قوانین و نظارت بر فعالیتهای رایج در این بازار نیز باید با توجه به شرایط بسیار دقیق و هوشمندانه و کارشناسی شده باشد.
وی معتقد است گرفتن تصمیمهای خلق الساعه و غیرکارشناسی و زود بازده شاید در ابتدای امر مُسکنی برای ایجاد آرامش در این بازار باشد ولی در درازمدت آثار تخریبی جبران ناپذیری را به جامعه تحمیل میکند.
دولت همه کاسه کوزهها را سر مشاوران املاک نشکند
صبوری در ادامه گفت: همانطور که میدانیم کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه برای جذب سرمایههای سرگردان با هدف سرمایهگذاری در حوزه ملک، پیشنهادات و امتیازات ویژهای را در نظر میگیرند تا بتوانند از حداکثر سرمایههای داخلی و خارجی بهره ببرند.با یک نگاه اجمالی درباره تصمیمگیریها و اتفاقات انجام شده یا در شرف انجام در بازار مسکن ایران، آینده مناسبی را نمیشود متصور بود و متأسفانه در کشور ما به جای حل مسائل معمولاً صورت مسئله پاک میشود.
بیسوادترین مشاوران املاک از طراحان سامانه خودنویس باسوادتر هستند
این کارشناس حقوقی حوزه املاک و مستغلات در ادامه گفت: به طور مثال به جای طرح ساماندهی صنف مشاورین املاک و افزایش اطلاعات و ملزم کردن این صنف به افزایش مهارت و تخصص این صنف کارآمد، دولت طوری عمل میکند که این صنف زحمتکش بین مردم بد جلو داده میشود و به جای پیدا کردن و رفع نواقص همه مشکلات را گردن مشاورین املاک میاندازد و با طراحی سامانههای غیرکارشناسی درصدد حذف این صنف برمیآید.
این دانشآموخته حقوق گفت: باید توجه داشت که بیسوادترین مشاوران املاک در زمینه حقوقی و مسائل تخصصی و فنی بسی باسوادتر از خیلی از کارشناسان و به اصطلاح طراحان ساماندهی املاک و اپراتور کافینتها به عنوان کاربر سامانه خودنویس هستند و تصمیمگیریها در حوزه املاک باید با دید بازتر و کاملاً کارشناسی شده و برنامهریزیهای طولانی مدت صورت گیرد تا بسا لرزههای تصمیمگیریهای فیالبداهه و غیراصولی باعث فرار جوانان مستعد فعال در این مسیر کوچ سرمایه از این حوزه نشود.
وی در ادامه گفت: همیشه افراد سرمایهگذار به دنبال مکانی امن و دارای ثبات و آرامش برای سرمایهگذاری هستند و چهبسا شاهد بودیم در سالیان پیش فرار نخبگان و سرمایهها از مملکت واقعاً دل همگان را به درد آورد و مهاجرت سرمایه در این سالها روز به روز افزایش یافت و با این وضعیت روزی فرا خواهد رسید که ما باید با فانوس به دنبال سرمایهگذاران ملکی باشیم.
صبوری در ادامه گفت: در بحث سرمایهگذاریهای ملکی باید واقعبینانه عمل کنیم؛ افزایش نرخ عوارض ساخت از جانب شهرداری و دریافت مبالغ آنچنانی پارکینگ گروهی و مبالغ سنگینی که توسط اوقاف، تأمین اجتماعی، اداره دارایی و… اخذ میشود و هزینههای سنگین ساختوساز و مالیات منازل خالی خارج از عرف و طراحی اپلیکیشنهایی مثل خودنویس باعث برهم خوردن تعادل بازار مسکن شده و ثبات و کاهش قیمت مسکن را به رویا تبدیل کرده است.
عضو سابق کمیسیون فنی اتحادیه املاک شیراز معتقد است باید با استفاده از نظرات کارشناسان خبره این حوزه و استفاده از تجربیات کشورهای پیشرفته در این بخش و جلوگیری از اظهارنظرهای غیرمنطقی و غیرکارشناسی و تصمیمهای مقطعی و آنی آرامش را به این حوزه برگردانیم، چون در صورت چرخیدن مناسبِ چرخ این صنعت مهم، بدون شک چرخ سایر بازارهای سرمایه گذاری نیز در کشور به صورت اتوماتیک تنظیم خواهد شد.
تأمین مسکن ارزان در دولت جدید هم پیگیری شود
جعفر قادری نماینده مردم شیراز در مجلس دوازدهم، اما با اذعان به نابسامانی موجود در وضعیت مسکن گفت: مسکن ارزان برای مردم یکی از خواستهها و دغدغههای رئیس جمهور شهید بود و آیتالله رئیسی تمام تلاش خود را برای این امر کرد.
وی ادامه داد: با اصلاحاتی در قوانین شهرسازی و آزاد کردن زمینهای بیشتر و به تبع آن تسریع در ساخت مسکن ملی میتوان امیدوار بود از التهاب و تورم بخش مسکن کاسته شده و رکود کنونی نیز رفع شود، زیرا مسکن علاوه بر اینکه در آرامش روحی فرد و خانواده تأثیر دارد پیامدهای مثبت فرهنگی و اجتماعی داشته و رونق این بخش سبب اشتغالزایی و تحرکبخشی به دیگر بخشهای اقتصاد میشود.
شهرام نامدار رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز نیز در گفتوگو با خبرنگار تسنیم گفت: از اوایل سال 1387 سامانه اطلاعات املاک و مستغلات برای مشاوران املاک شروع به کار کرد که سامانهای جامع و متمرکز و قابل ارتباط با ادارات مرتبط بود و تمام مشاوران کشور به صورت متحدالشکل قراردادهای خود را در آن ثبت میکردند و انقلابی الکترونیکی بود.
شهرام نامدار افزود: در آن دوره همه مشاوران املاک آموزشهای لازم را میدیدند، اطلاعات کامل طرفین، موجر و مستأجر، آدرس طرفین و … ثبت میشد و اگر مشکلی نبود کد رهگیری توسط سامانه داده شده و پرینت گرفته میشد.
سامانه خودنویس پروندههای قضائی و دعواهای ملکی را چند برابر میکند
نامدار افزود: اداراتی مثل دارایی و طرح آدرس مدارس و … به استعلام کمک میکردند و افرادی که میخواستند انتقال ثبت را انجام بدهند باید حتماً کد رهگیری میگرفتند و یک ملک بیش از یک بار معامله نمیشد. یعنی ملک یک بار معامله و در این سامانه ثبت میشد، کد رهگیری داده میشد، کارهای دارایی را فرد انجام میداد، انتقال سند انجام و کد پستی آزاد میشد و فرد یا خریدار جدید میتوانست ملک را با خیال راحت بفروشد.
وی افزود: این سامانه ضعفهایی هم داشت که به مرور رفع شد. سیستمی جالب و جامع بود که برای استعلامات، قیمتگذاری و … بانک اطلاعاتی مرجعی بود و چندین میلیون رکورد داشت. تا اینکه طرح خودنویس اخیرا مطرح شد
نامدار در ادامه گفت: درباره سامانه خودنویس باید اول ببینیم هدف آن چیست؛ به نظر بنده سامانه جامع قبلی که بیش از 15 سال کار و آزمون و خطا کرده و ایرادات آن رفع شده بود و متخصصان یا مشاوران املاک پشت آن بودند با حذف و اضافههایی و افزودن گزینههایی میتواند کارآمدتر باشد.
وی بیان کرد: سامانه خودنویس ایرادات نرمافزاری دارد و مهمتر از همه اینکه غیرحرفهای و عمومی است و فرد عادی و متخصصی اپراتور یا کاربر آن نیست در حالی که مسکن و ملک امری تخصصی است و اگر طرفین بخواهند خود با یکدیگر توافقی قرارداد امضا کنند بعد از مدتی پروندههای قضائی چند برابر میشود.
به گفته این رئیس اتحادیه املاک شیراز گاه در مشاور املاک دو نفر در بنگاه متوجه میشوند روحیات آنها با هم سازگار نیست و لذا در بنگاه منصرف میشوند، اما آیا در این سامانه دو نفر امکان شناخت یکدیگر را دارند؟ یا در خصوص احراز هویت و احراز مالکیت دو نفر بدون سندخوانی چطور متوجه اصالت سند میشوند؟ ضمانت اجرایی (چکهای تضمین اجاره و …) چه میشود؟ در گذشته مشاور املاک امین دو طرف و اغلب باعث میانجیگری بود، اما اکنون با هر دعوی پروندهای جدید باز میشود.
چه نکاتی را موقع عقد قرارداد ملکی رعایت کنیم؟
وی گفت: ما باید نکاتی را هنگام تنظیم قرارداد رعایت کنیم از جمله اینکه حتماً باید به مشاورین املاک مجاز و خوشنام که خود صاحب پروانه بوده و در مکان حضور دارند مراجعه کنیم. در موقع تنظیم قرارداد عجولانه تصمیم نگیریم، در هنگام استرس و فشار روحی و روانی تصمیم نگیریم و قبل از امضای قولنامه و قرارداد با دید باز و با اطمینان و با تحقیق کامل سر قرار بیاییم.
متأسفانه نگهبانان و مدیران مجتمعها هم گاه به سمت دلالی و دخالت در بازار اجاره بهای مسکن میروند. در مجتمعهای آپارتمانی صدرا ملکها اغلب با حضور دلال و افراد سودجو و سوداگر معامله میشود.
مراقب مشاور املاکنماهای فیک باشید
وی در تعریف صحیح مشاور املاک گفت: مشاوران املاک کسانی هستند که دورههای تخصصی و عمومی را گذرانده و چندین فیلتر را گذرانده و تخصص و تجربه کافی دارند. اما مشاور املاکنماها با ارائه یک کارت ویزیت یا تبلیغ در فضای مجازی و دیوار و شیپور و … خود را به عنوان امین مردم و مشاور املاک معرفی میکنند. این دلالان با سو استفاده و واسطهگری سبب افزایش قیمت، کلاهبرداری، دست به دست کردن ملک و ضرر و زیان به مردم میشوند.
نامدار افزود: در این حوزه گاه ساماندهی وجود ندارد و فضا بیرویه باز است و آسیبهای فراوانی از این ناحیه وجود دارد. مثلاً در گذشته ملکی در حوزه استحفاظی به مشاور املاک سپرده میشد و دو طرف میتوانستند با هم روبرو شده و شرایط را دیده ملک را ببینند و صحتسنجی کنند. اما امروز فایلی در فضای مجازی برای بازدید همه ارائه میشود و مبنای قیمتگذاری هم فضای مجازی میشود و باعث افزایش قیمتها و کلاهبرداری و جعلهای فراوانی میشود. یا بیعانه اندکی گرفته میشود و سپس فرد غیب میشود و شاکی نیز خودش را برای مبلغی اندک درگیر دادگاه نمیکند.
نامدار در ادامه گفت: علم روز به روز و به سرعت در حال پیشرفت است و اگر میخواهیم موفق شویم باید همراستا با علم و پیشرفت جلو برویم و افراد و مشاورین املاکی موفق هستند که علم و اطلاع و آگاهی و تخصص روز را داشته باشند. استفاده از فضای مجازی اگر ساماندهی و نظم وجود داشته باشد خیلی خوب است وگرنه مزایا و معایب دارد.
اکثر قیمتها را خود مردم و مالکین تعیین میکنند
وی درباره میزان نفوذ اتحادیه در قیمتگذاری نیز گفت: اتحادیه دوست دارد در زمینه کنترل قیمت کاری کند، اما اکثر قیمتها در بازار توسط خود مردم و مالکین و موجرین بر اساس نیاز شخصی آنها انجام میشود و مشاورین املاک فقط پیشنهاد میدهند.
نامدار در پایان گفت: حوزه مسکن در سالهای اخیر آسیبهای زیادی دیده، زیرا مسکن کالای مصرفی است، اما توسط افراد و ارگانهای مختلف به عنوان کالای سرمایهای قلمداد شده و قیمتها بالا رفته است. واحدهای خالی از سکنه هم تأثیر زیادی در افزایش قیمت دارند. ارگانهای مختلف مثل بانکها به سبب داشتن نقدینگی بالا که در واقع پول مردم است وارد بازار ملک شده و شروع به خریدن واحدهای زیادی به بهترین قیمت کرده و سپس به بهترین نحو میفروشند که این مساله نیز در کنار سایتهای مجازی و … سبب افزایش بیرویه قیمتها میشود.
