مبارزه با زمینخواری از طریق کاداستر معطل اصلاح قانون ثبت
سامانه کاداستر با شفافیت محدوده جغرافیایی و نام مالک اموال غیرمنقول، تاثیر زیادی در قطع دست زمینخواران دارد اما قانون ثبت جلوی اجرای کامل آن را گرفته است زیرا به معاملات غیررسمی اعتبار می‌بخشد و مالکیت افراد، غیرشفاف باقی می‌ماند.
به گزارش فارس، از شاخصه‌های یک حکومت مقتدر، داشتن اطلاعات کافی از حدود جغرافیایی اراضی کشور و مالکین آن‌ها است. این شناخت به کشورها کمک می‌کند تا بتوانند در راستای بهبود کاستی‌ها برنامه ریزی کرده و به تناسب نیازهای هر منطقه، اقدامی را انجام دهند. این در صورتی امکان پذیر است که اطلاعات مالکیت‌ها و حدود جغرافیایی اراضی در یک سامانه تجمیع و با گذشت زمان بروز شود. در حال حاضر، کشورهای بسیاری از سامانه مذکور با نام «کاداستر» بهره می‌برند.
*کاداستر چیست و چه مزایایی دارد؟
در واقع، کاداستر نقشه‌هایی هستند که در کنار مشخص کردن محدوده جغرافیایی اموال غیر منقول نظیر مسکن یا زمین، نام مالک آن را نیز در نقشه نمایان می‌سازد. در نتیجه، سامانه کاداستر در قطع دست زمینخواران بسیار موثر است.
مزایای فراوان بهره‌مندی از کاداستر برای کشور، مورد توجه مسئولان هم قرار دارد. به عنوان مثال، داوود محمدی عضو کمیسیون اصل نود مجلس اجرای کاداستر را به عنوان ابزاری برای قطع دست زمینخواران عنوان کرد و گفت: «برای جلوگیری از زمینخواری، قانون حدنگار یا کاداستر را باید اجرا کنیم که با اجرای آن میتوان مالکیت‌های افراد را مشخص کرد و علاوه بر اینکه از زمینخواری جلوگیری می‌کند بسیاری از دعاوی ملکی را کاهش می‌دهد». همچنین احمد تویسرکانی رئیس ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به کاداستر به عنوان ابزاری برای کاهش هزینه‌‌های رسیدگی به پرونده‌های قضایی، گفت: «اگر کاداستر اجرا شود و تعارض و تداخل در اراضی و املاک کاهش پیدا کند موفق می‌شویم بسیاری از این هزینه‌ها را کاهش دهیم. همین‌طور که شفاف‌سازی و توسعه مالکیت‌های ثبت شده در زمینه اراضی و املاک باعث شناخت دقیق‌تر توانمندی‌های اختصاصی دولت و اشخاص می‌شود».
سامانه کاداستر باعث پیشگیری از وقوع تخلف نیز می‌شود. مصداق بارز این مسئله را میتوان در یکی از سودآورترین کلاهبرداری‌های رایج در کشور یعنی فروش یک ملک به چندین نفر (معاملات معارض) بخصوص در پیش فروش خانه‌های تکمیل نشده مشاهده کرد. در این روش کلاهبرداران از فرصت نیمه تمام ماندن ساختمان استفاده می‌کنند و خانه‌های خالی را به افراد مختلف به فروش می‌رسانند. کلاهبرداران می‌دانند اگر ملکی را به کسی بفروشند به دلیل ثبت نشدن ملک فروخته شده کسی نمی‌تواند از صحت حرف فروشنده مبنی بر مالک بودن یا نبودن او اطلاع پیدا کند. در نتیجه به راحتی می‌توانند یک ملک را به چندین نفر فروش رسانند. با اجرای کاداستر، این سامانه می‌تواند به مثابه یک سیستم اطلاع رسانی حاکمیتی عمل کرده و میزان صحت داده‌های فروشنده را بررسی و از انعقاد معاملات معارض جلوگیری کند.
ویژگی مهم دیگر کاداستر برقراری تقارن اطلاعات بین خریداران و فروشندگان است. برای فهم بهتر تقارن اطلاعات به این مثال توجه کنید. فرض کنید فردی قصد خرید زمین یا خانه‌ای را دارد. فرد پس از انتخاب، معامله‌ای را با فروشنده ترتیب می‌دهد. فروشنده از میزان وجه دریافتی خود اطمینان خاطر دارد زیرا تا پول خود را دریافت نکند معامله‌ای را به امضا نمی‌رساند اما فرد خریدار هیچ گونه اطلاعی از میزان درست یا غلط بودن حرف فروشنده از مالکیت او در اختیار ندارد و ممکن است که فروشنده کلاهبرداری باشد که خود را مالک نشان می‌دهد. بنابراین با وجود کاداستر او می‌تواند وضعیت مالکیت فروشنده را تحلیل و در صورت مشاهده کوچکترین ایرادی از انجام معامله صرف نظر کند.
*قانون قدیمی ثبت مانع اجرای کامل کاداستر
اجرای کاداستر برای هر حکومتی ضروری است اما اجرای کامل آن در ایران امکان پذیر نیست. علت این امر نیز به قانون قدیمی ثبت مصوب 1310 برمی‌گردد زیرا این قانون به معاملات غیررسمی نظیر قولنامه اعتبار می‌دهد. معاملات غیررسمی(عادی) معاملاتی هستند که از دید حکومت مخفی می‌مانند و تنها افراد منعقد کننده معامله از وجود چنین معامله‌ای مطلع هستند. به عبارت دیگر، معاملات غیر رسمی بدون حضور و نظارت حکومت منعقد می‌شوند و در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت نمی‌رسند. نکته دیگر، میزان اعتبار این معاملات در نظام قضایی است تا جایی که معاملات غیررسمی نظیر قولنامه که حکومت از وجود آن بی‌اطلاع است می‌توانند معاملات رسمی ثبت شده و مورد اطلاع حکومت را باطل گردانند.
ثبت نشدن معاملات غیررسمی (عادی) باعث می‌شود کاداستر از لحاظ داده‌های ورودی تکمیل نشود زیرا در کاداستر اطلاعات معاملاتی قرار می‌گیرد که به ثبت رسیده باشد. بنابراین فردی که ملک خود را با معاملات غیر رسمی خریداری کرده باشد. اطلاعات او در سامانه کاداستر به ثبت نرسیده یا اطلاعات ثبت شده مربوط به فردی است که ملک را فروخته است.
بنابراین اگر بخواهیم سامانه‌ای جامع از اطلاعات مربوط به مالکیت افراد و حدود جغرافیایی املاک آن‌ها (کاداستر) در کشور اجرایی شود باید موانع ایجاد کاداستر را از سر راه برداشت. اصلی‌ترین مانع آن را هم باید اعتبار معاملات غیررسمی در کشور دانست. حل این مشکلات با اصلاح قانون فرسوده ثبت امکان پذیر است. قانون ثبت باید در راستای اعتبار بخشی به معاملات رسمی و بی اعتباری معاملات غیر رسمی اصلاح شود تا بتوان شاهد اجرای سامانه کاداستر بود.