سرنوشت سامانه املاک؛ سازمان ثبت اسناد به وزارت راه اطلاعات نمی‌دهد
کارشناس مسکن گفت: سازمان ثبت اسناد و شهرداری‌ها اطلاعات مورد نیاز در رابطه با شناسایی خانه‌های خالی را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نمی‌دهند.
به گزارش فارس، بررسی تاریخچه مالیات‌های تنظیمی در حوزه بازار مسکن بیان می‌کند که تلاش برای اتخاذ سیاست‌های مالیاتی در حوزه مسکن از قبل انقلاب آغاز شده بود، مرور جراید پیش از انقلاب نشان می‌دهد دریافت مالیات از خانه‌های خالی دستِ کم به سال ۱۳۵۳ می رسد.
در سال‌های پس از پیروزی انقلاب اسلامی، با وجود درگیری جنگ تحمیلی و همچنین در نظر گرفتن این نکته که حدود ۸۰ درصد خانوارها در واحدهای ملکی زندگی می‌کردند، بحران مسکن به اندازه امروز نبود. در سال ۱۳۷۵ که به نوعی آغاز ارایه آمارهای بخش مسکن بوده ۷۳.۴ درصد از جمعیت ایران در واحدهای ملکی، ۱۵.۴ درصد در واحدهای استیجاری و ۱۱.۹ درصد در سایر واحدها زندگی می‌کردند.
آمار سال ۱۳۹۵ درصد واحدهای ملکی را ۶۰.۵، واحدهای استیجاری را ۳۰.۷ و سایر واحدها را ۸.۸ نشان می‌دهد. هم اکنون در شهر تهران حدود ۴۴ درصد خانوارها مستاجر هستند؛ بنابراین آمار توضیح می‌دهد که اوضاع بخش مسکن چندان خوب نیست.
نابسامانی بازار مسکن پس از انقلاب اسلامی، دولت را بر آن داشت تا در سال ۱۳۶۶ موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی را مطرح کند که با توجه به نبود ابزارهای کافی به نتیجه نرسید، این طرح مجدداً در سال ۱۳۹۴ روی میز دولت قرار گرفت که سرانجام در سال ۱۳۹۵ به قانون تبدیل شد؛ هر چند وزارت راه و شهرسازی وقت به ریاست عباس آخوندی اعتقادی به این ابزار موثر در بازار مسکن نداشت.
با توجه به سیر انجام شده، سامانه املاک و اسکان به عنوان پیش نیاز دریافت مالیات از خانه‌های خالی در بهمن ۱۳۹۸ توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد و ۲۶ اردیبهشت امسال رسماً از سوی دولت به سازمان امور مالیاتی تحویل داده شد. با این وجود همچنان ابهامات زیادی در زمینه سامانه و پایه مالیاتی مذکور وجود دارد.
با توجه به شرایط ذکر شده، به منظور بحث و گفت‌وگو پیرامون آخرین وضعیت مالیات بر خانه‌های خالی به سراغ افشین بیک‌پور، کارشناس حوزه مسکن، رفتیم تا با وی در این رابطه به صحبت بنشینیم.
مشروح این گفت‌وگو به شرح ذیل است:
فارس: به عنوان سوال ابتدایی می‌خواهیم به مسئله مالیات بر خانه‌های خالی بپردازیم، کارکرد اساسی مالیات بر خانه‌های خالی در فضای اقتصادی کشور شامل چیست؟
بیک پور: مالیات بر خانه‌های خالی کارکرد تنظیمی دارد، نباید انتظار کارکرد درآمدی از آن داشت. در اقتصاد مسکن نیز این نوع از پایه مالیاتی اقتضا می‌کند که نرخ‌ها به حدی بالا باشند که موجبات عرضه تمام خانه‌های خالی به بازار را فراهم کند. این افزایش عرضه طبیعتا موجب کاهش نرخ اجاره‌بها نیز خواهد شد.
فارس: خب این مالیات مهم در اقتصاد، چه ارتباطی با سامانه ملی املاک و اسکان دارد؟
بیک پور: تکمیل سامانه ملی املاک یکی از پیش‌نیازهای اصلی مالیات بر خانه‌های خالی در کشور است.
فارس: خب تکمیل این سامانه بر اساس قانون بر عهده کیست؟
بیک پور: راه‌اندازی سامانه املاک در آخرین ویرایش اجرای مالیات بر خانه‌های خالی الزامی شده است. با گذشت ۲۰ ماه از زمان ابلاغ رییس جمهور وقت به هیئت دولت کماکان اقدام ملموسی انجام نشده است. اقداماتی مانند تکمیل سامانه ملی املاک، تکمیل داده ها، تدوین آیین نامه‌ها و دستورالعمل‌ها مربوطه مجموعه اقداماتی بودند که می‌بایست تاکنون توسط وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شد. در اینجا باید اضافه کنم، سامانه ملی املاک علاوه بر شناسایی خانه‌های خالی موجب شناسایی نیازمندان واقعی به مسکن نیز می‌شود و این امر کمک شایانی در برنامه‌ریزی و ساماندهی مسکن افراد در جامعه خواهد شد. در واقع به دلیل عدم پایگاه داده مناسب در کشور در تجربه پروژه مسکن مهر افرادی بودند که خانه داشتند اما مسکن مهر نیز به آنها تعلق گرفته بود. همچنین با داشتن این اطلاعات برای تخصیص منابع هم متناسب با قدرت خرید خانواده‌ها می‌توان برنامه‌ریزی انجام داد.
فارس: خب سوالی که اینجا پیش می‌آید، این است که چرا این سامانه و این مالیات در کشور ما کارکرد مثبتی ندارد؟
بیک پور: متولی اصلی راه‌اندازی و بهره‌برداری سامانه املاک وزارت راه و شهرسازی است و اخذ این پایه مالیاتی نیز سازمان امور مالیاتی است. لازمه اجرای این مالیات نیز ارسال داده ها از سوی وزارت راه و شهرسازی به سازمان مالیاتی است که به دلیل کامل نشدن سامانه ملی املاک، سازمان مالیاتی نتواسته است این پایه مالیاتی را به خوبی اجرا کند.
فارس: آیا عملکرد مالیات بر خانه‌های خالی در تقویم املاک به روز شده است؟
بیک پور: نرخ‌های مالیات اعمال شده بر خانه‌های خالی در شرایط فعلی نرخ‌های مصوب سال ۱۴۰۰ است اما برای عملکرد صحیح این پایه مالیاتی بایستی تقویم املاک به روزرسانی شود، در نتیجه قیمت املاک به روز می‌شود و طبیعتا نرخ‌های مالیاتی نیز باید افزایش یابد. نکته ای که در این رابطه وجود دارد این است که این به روزرسانی متناسب با داده های واقعی بازار صورت نگرفته است و خیلی کمتر از ارزش بازار محاسبه شده است.
فارس: متاسفانه عده‌ای در بیان آمار مالیات بر خانه‌های خالی تنها به گفتن عدد وصولی این مالیات توجه می‌کنند، یعنی اساسا این تفکیکی میان این مالیات با سایر مالیات‌های اخذ شده قرار نداده و مکررا بر جنبه درآمدی آن تاکید می‌کنند. نظر شما راجع به این دید نسبت به مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟
بیک پور: اشتباه است که ما بر بر جنبه درآمدی مالیات بر خانه‌های خالی تاکید داشته باشیم، این پایه مالیاتی چون جنبه تنظیمی دارد، هدف از افزایش نرخ‌های این پایه مالیاتی نیز عرضه ملک به بازار است. به طوری که در شرایط فعلی طبق قانون نرخ این مالیات بین ۲ تا ۵ درصد ارزش ملک است. گزارش‌های میدانی نیز نشان می‌دهد که میزان مالیاتی که در این رابطه اخد می‌شود به صورتی سلیقه‌ای و به تشخیص ممیز مالیاتی است.
فارس: چرا رکن اساسی مالیات بر خانه‌های خالی یعنی مالیات بر خانه‌های خالی به کارکرد صحیح نمی‌رسد؟
بیک پور: دولت‌های مختلف از سال ۱۳۹۴ مکلف به راه‌اندازی سامانه ملی املاک هستند اما به دلیل عدم اراده و یا نداشتن برنامه مستمر جهت پیگیری اجرای این سامانه تاکنون به بهره‌برداری نرسیده است. بنابراین این مسئله چالشی فراتر از حوزه وزارت راه و شهرسازی است و نیازمند نظارت مستمر رییس جمهور است. همچنین شواهد نشان می‌دهد دولت سیزدهم اهتمام جدی برای تکمیل سامانه ملی املاک را ندارد.
فارس: اگر بخواهید مهمترین مشکل شکل‌گیری سامانه ملی املاک و اسکان را معرفی کنید به کدام مسئله اشاره می‌کنید؟
بیک پور: عدم همکاری برخی از دستگاه‌ها برای ارسال داده‌ها وجود دارد، در حقیقت برخی سازمان‌ها و دستگاه‌ها به دلایل گوناگون از در اختیار گذاشتن اطلاعات خودداری می‌کنند. به عنوان مثال سازمان ثبت اسناد و شهرداری‌ها اطلاعات مورد نیاز را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نمی‌دهد. در این شرایط حاکمیت بایستی اراده کند و از همه دستگاه‌ها اطلاعات مورد نیاز را اخذ نماید.
فارس: یکی دیگر از مشکلاتی که در مورد سامانه ملی املاک و اسکان به آن اشاره می‌شود، عدم حضور یک متولی در وزارت راه و شهرسازی به منظور پیگیری این قضیه است، نظر شما راجع به این مسئله چیست؟
بیک پور: ببینید، پیش از پاسخ به سوال شما باید یک نکته را تاکید کنم، سامانه املاک از دو طریق اطلاعات را اخذ می نماید؛ روش اول از دستگاه‌ها و روش دوم از خوداظهاری مردم و از تطابق این اطلاعات با هم اطلاعات صحت‌سنجی می‌شوند. این سامانه همچنین دو ضمانت اجرایی دارد، ضمانت اول، خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز بدون سکونت باشند مشمول مالیات می‌شوند. این ضمانت اجرایی منجر به تکمیل شدن اطلاعات نیز می‌شود. دومین ضمانت نیز وابسته بودن خدمات اجتماعی (آب، برق، گاز و صدور چک و …) به تکمیل سامانه املاک است. در خود وزارت راه وشهرسازی نیز متولی واحد و مشخصی برای اجرای سامانه وجود ندارد. معاونت مسکن وزارت نیز پاسخگویی لازم را ندارد. چرا که این مسئله نیازمند این نکته است که فردی باید به طور مستمر پیگیری کند، کار رسانه‌ای جامع‌ای جهت اقناع‌سازی مردم انجام دهد و به عنوان مسئول پیگیری این سامانه باشد. بنابراین وزارت راه و شهرسازی جهت حل این مسئله دو اقدام اساسی انجام دهد. این اقدامات نیز شامل ارائه برنامه‌زمان‌بندی شده و گزارش‌های هفتگی به مردم از طریق رسانه است.
فارس: آیا ظرفیت قانونی برای اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و در گام ابتدایی شناسایی این واحدهای مسکونی برداشته شده است؟
بیک پور: به منظور تسریع در تکمیل سامانه ملی املاک و شناسایی خانه‌های خالی و حصول به اهداف قانون در این زمینه دولت سیزدهم ضمانت اجرایی برای این سامانه در نظر گرفته است. برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی ماده ۵۴، سه مورد ضمانت اجرایی در نظر گرفته شده است.
فارس: ممکن است به این ضمانت‌های اجرایی در نظر گرفته شده بپردازید؟
بیک پور: مورد اول، ضمانت برق است، به صورتی که اگر کسی خانه خودش را خوداظهاری نکند، بهای برق مصرفی آن با بالاترین پلکان محاسبه می‌شود. مورد دوم اگر خوداظهاری انجام نشود به منزله خالی بودن خانه شناسایی می‌شود و مالیات بر خانه‌های خالی از آن اخذ می‌شود. سومین مورد نیز محروم شدن در استفاده از خدمات عمومی کشور مانند تعویض پلاک، صدور چک، حساب‌های بانکی، بیمه است و براساس کد یکتایی که در سامانه ثبت می‌کنند به عنوان ضمانت اجرا محسوب می‌شود.
فارس: خب در چه شرایطی می‌توان انتظار داشت که این ضمانت‌های اجرایی به شکل صحیح مد نظر قرار می‌گیرد؟
بیک پور: اجرای ضمانت‌ها نیازمند عزم جدی دولت است، به طوری که طبق قانون متولی اصلی سامانه ملی املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی است. در شرایط فعلی سامانه ملی اسکان در اختیار معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. این معاونت نیز به دلایل مختلفی همچون مشغول بودن به طرح نهضت ملی مسکن، موضوعات مرتبط با نظام مهندسی و غیره، امکان رسیدگی به سامانه ملی املاک و اسکان را ندارد. بنابراین لازم است یک نماینده‌ای در وزارت راه و شهرسازی جهت پیشبرد این سامانه انتخاب شود که بتواند سایر دستگاه ها را نیز در حمایت از این سامانه قرار دهد.
فارس: خب این ضمانت‌های اجرایی مد نظر شما در چه قالبی باید فعلیت پیدا کرده و اثرگذاری داشته باشند؟
بیک پور: ضمانت‌های اجرا باید به صورت مرحله‌ای انجام شود، به طوری که اگر مناطق ۱ و ۲و ۵ و ۲۲ تهران دارای بیشترین خانه خالی است، ضمانت اجرایی و خوداظهاری‌ها را از آنجا آغاز کنیم که به مراحل دیگر برسیم. اینجا باید به این مسئله توجه کنید که منظور از عزم دولت نیز این است که شخصی این مسئولیت را بر عهده بگیرد که در راس امور نیز باشد و بتواند کارها را پیگیری کند. معاون اول رییس جمهور گزینه مناسبی برای این جایگاه است. چرا که وزارتخانه‌های مختلف به حرف آن گوش می‌دهند. همچنین کمیسیون‌های عمران و اصل نود مجلس به لحاظ جایگاه حقوقی آن نیز می توانند به عنوان ناظر بر انجام کار وارد شوند. وصل شدن سامانه ملی املاک به خدمات عمومی کشور یک سری پیچیدگی‌هایی نیز به دنبال دارد، به همین دلیل نیازمند همکاری دستگاه‌ها با یکدیگر وجود دارد. به عنوان مثال می‌توانند در کارگروه تعامل‌پذیری هماهنگی را انجام دهند.
فارس: این مسئله در استعلامات دستگاه‌ها هم مورد وثوق است؟
بیک پور: بله دقیقا، استعلام از سامانه برای همه دستگاه‌ها باز باشد، کسی که می‌خواهد استعلام بگیرد مشکلی وجود نداشته باشد. البته قبل از اینکه ضمانت‌ها انجام بشود بایستی راستی‌آزمایی انجام شود و مشخص شود که خوداظهاری نقصی ندارد.
فارس: مسئله اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی را در رابطه با سامانه ملی املاک و اسکان و مالیات بر خانه‌های خالی چگونه ارزیابی می‌کنید؟
بیک پور: ببینید، اهمیت اطلاع‌رسانی سامانه ملی املاک باید ابتدا درک شود، این اطلاع‌رسانی باید همواره به صورت مستمر در صدا و سیما و به صورت‌های مختلفی چون کلیپ، موشن و غیره انجام شود.
همچنین وزارت راه و شهرسازی باید یک سخنگو برای این سامانه در نظر بگیرد که این موضوعات برای مردم روشن شود و ابهامی وجود نداشته باشد. همچنین آموزش‌های لازم برای دستگاه هایی که باید استعلام بگیرند به عنوان نمونه متصدی بانکی که قرار است با این سامانه کار کند، در نظر گرفته شود. این امر نیازمند این است که جلسه‌ای ترتیب داده شود و نماینده دستگاه‌های مختلف نیز از نحوه اجرایی شدن آن مطلع شوند.