پایان کلاهبرداری در بازار مسکن با ایجاد سامانه املاک
یک کارشناس مسکن گفت: اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان می‌تواند بخشی از مهمترین آمارهای سرشماری 5 ساله کشور باشد که به صورت برخط در دسترس قرار می گیرد.
به گزارش فارس، بازار مسکن در سال‌های اخیر با مسئله دشواری به نام تقاضای سرمایه‌ای مواجه شده است. بر اساس آخرین اطلاعات موجود از سوی مرکز آمار ایران، میزان تقاضای مصرفی در بازار مسکن تنها 30 درصد محاسبه شده و 70 درصد تقاضا در این بازار مرتبط با انگیزه‌های حفظ سرمایه است.
به عبارت دیگر از هر 10 معامله انجام شده در بازار مسکن کشور، 7 معامله به انگیزه سود از خرید خانه انجام میشود. همین امر زمینه افزایش قیمت نامتعارف در این بازار را مهیا کرده و در میان‌مدت تقاضای مصرفی موثر را به تقاضای غیر موثر در بازار تبدیل می‌کند.
در حقیقت زمانی که یک تقاضای مصرفی با 100 میلیون تومان توان خرید یک واحد مسکونی را دارد، با جولان تقاضای سرمایه‌ای قیمت این مسکن در فرآیند دلالی به 500 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و تقاضای مصرفی دیگر توانی برای خرید واحد مسکونی ندارد.
با توجه به این که برخی از مردم برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول خود به بازار سرمایه اعتماد ندارند و یا بازدهی مورد نظرشان کسب نمی‌شود، لذا ناچار به بازار خرید ملک و مسکن روی می‌آورند تا هم ارزش پول شان حفظ شود و هم عایدی برایشان کسب شود، لذا تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شکل می‌گیرد.
از طرفی به خاطر کمیابی زمین، و فشار تقاضای سرمایه‌ای، قیمت زمین و مسکن بیش از اندازه افزایش می‌یابد، این امر در افزایش قیمت تمام شده آپارتمان و مسکن تاثیر دارد و متقاضیان واقعی مسکن که برای زندگی نیاز به سرپناه و مسکن دارند، نمی‌توانند وارد بازار خرید مسکن شوند، لذا مسکن از کالای مصرفی خارج و به شکل کالای سرمایه‌ای تبدیل میشود.
این مسئله در بازه‌های زمانی گذشته مورد توجه بسیاری از کشورها قرار گرفته و مجموعه قوانینی به منظور جلوگیری از ورود تقاضای سرمایه‌ای وضع کرده‌اند.
در همین راستا یکی از اساسی‌ترین سیاست‌های مورد استفاده برای جلوگیری از جولان تقاضای سرمایه‌ای، استفاده از مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است.
نکته قابل نوجه در زمینه استفاده از سیاست مالیات‌های تنظیمی مهیا کردن زیرساخت‌های لازم برای جمع‌آوری آمار و اطلاعات مورد نیاز اخذ مالیات تنظیمی است.
بر این مبنا یکی از مهم ترین زیر ساخت‌های موجود برای تحقق حذف تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن، سامانه ملی املاک و اسکان است که اطلاعات بر خظ سکونت و مالکیت خانوارهای کشور را به صورت بر خط ارائه می‌کند.
به طور کلی راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان تجربه دور و درازی در کشور دارد و در سال 94 در قالب قانون مالیات‌های مستقیم مطرح شد، اما کندی فعالیت در زمینه ایجاد این سامانه و ترک فعل وزیر سابق راه و شهرسازی عملا به مهیا نشدن این زیرساخت ختم شد.
در حال حاضر با اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم فرآیند اجرای این سامانه آغاز شده و از 19 فرودین شرایط برای تکمیل فرآیند خود اظهاری مردم مهیا میشود و بدین ترتیب فصل جدید از کتاب سامانه ملی املاک و اسکان رقم خواهد خورد.
در همین رابطه و به منظور بررسی فرآیند تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا پیرامون نقش این سامانه در اصلاح سیاستگذاری حوزه مسکن گفتگویی را ترتیب دهیم.
مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:
فارس: در طول دوران حکمرانی کشور، خلا اطلاعات و آمار که زمینه اساسی سیاستگذاری تلقی میشود، وجود داشته و این پدیده نقش قابل توجهی در حوزه اتخاذ تصمیم‌های غلط بازی کرده است، یکی از این اطلاعات در حوزه بازار مسکن و لزوم جمع‌آوری آمار حوزه سکونت مردم است، به نظر شما خلا سامانه ملی املاک و اسکان چه نقشی در شرایط اسف بار بازار مسکن ایفا کرده است؟
عبداللهی: نبود سامانه جامع اطلاعاتی از املاک کشور در طی سال‌های متمادی، علاوه بر اینکه اقتصاددانان این بخش را برای پیش‌بینی و ارائه نظرات سازنده و راهگشا دچار مشکل کرده، مسئولان را نیز از برنامه‌ریزی و مدیریت مناسب بازار باز داشته است.
تفاوت آمارهای سازمان‌های دولتی و خصوصی از تعداد واحدهای موجود کشور و ساکنان آن‌ها، عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، پولشویی‌های گسترده از طریق املاک و مستغلات و عدم تخصیص بهینه منابع و تسهیلات به متقاضیان و تولیدکنندگان، تنها بخشی از آسیب‌هایی هستند که در نبود سامانه جامع اطلاعاتی به حوزه املاک وارد شده است.
به عنوان نمونه نبود شفافیت اطلاعاتی موجب شده تا برخی از سوداگران از این نابسامانی سوءاستفاده کنند و با خریداری و در اختیار گرفتن چندین خانه، نبض قیمت مسکن را در دست خود بگیرند و در زمان‌های مناسب با افزایش قیمت‌ها، سودهای یک شبه و کلانی را به جیب بزنند؛ در مقابل نیز افرادی برای خرید یک سرپناه متناسب با نیاز خود محروم بمانند.
فارس: آسیب‌های خلا وجود سامانه ملی املاک و اسکان حداقل در طول سال‌های اخیر بسیار گسترده بوده است، ممکن است پیرامون سابقه تلاش‌های برای تشکیل این سامانه خصوصا در بازه زمانی 6 سال گذشته مختصر توضیحی ارائه دهید؟
عبداللهی: به منظور حل این معضل و ایجاد بانک اطلاعاتی از املاک، در تیرماه سال ۱۳۹۴ قانون «راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور» در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. مطابق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی فرصتی ۶ ماهه برای ایجاد این سامانه داشت، اما همواره با وعده‌های متعدد، هر ساله راه‌اندازی سامانه مذکور به تأخیر می‌افتاد.
سرانجام پس از گذشت بیش از چهار سال از تصویب قانون مذکور، نرم افزار جمع‌آوری و ذخیره اطلاعات دستگاه‌ها در بهمن ماه ۱۳۹۸ توسط وزارت راه و شهرسازی در قالب مراسمی رونمایی شد؛ اما مشکلی که این نرم افزار داشت، عدم ورود اطلاعات دستگاه‌های دولتی و اطلاعات سکونتی بروز مردم برای تجمیع آمار‌ها بود.
فارس: مجلس یازدهم با در نظر گرفتن تمام نقاط ضعف در دو حوزه سیاستگذاری و اجرایی اقدام به تکمیل و تصحیح این نقاط در قانون مالیات بر خانه‌های خالی کرد، این تلاش‌ها در نهایت منجر به چه نتیجه‌ای شد؟
عبداللهی: به منظور مقابله با احتکار کالای اساسی مسکن که یکی از اساسی‌ترین دلایل نابه سامانی بازار این کالای اساسی تلقی میشود، مجلس یازدهم در سال 1399 اصلاح ماده 54 مکرر را در دستور کار خود قرار داد و در این قانون نیز به دلیل رابطه تنگاتنگ آن با سامانه املاک تبصره جدید 8 به ماده 169 قانون مالیات‌های مستقیم اضافه شد تا شناسایی و تجمیع اطلاعات با دقت، جامعیت و ضمانت بیشتری صورت پذیرد.
طبق قانون باید اطلاعات هویتی، مالکیتی و سکونتی اشخاص در سامانه ملی املاک و اسکان تجمیع شود. این اقدام در صورت بهره برداری کامل از سامانه املاک، مزایای زیادی برای کشور به همراه خواهد داشت.
فارس: در حقیقت مهمترین اثر تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان مقابله با سوداگری و احتکار مسکن تلقی میشود؟
عبداللهی: در واقع مسئولان برای انجام اهداف قانونی خود و سیاستگذاری درست به داشتن اطلاعات جامع از موجودیت بازار مسکن نیاز دارند. یکی از مهمترین کارکردهای سامانه املاک کمک به مقابله با سوداگرانی است که به احتکار مسکن یا خرید و فروش‌های مکرر در بازار مسکن روی آوردند. در کنار این مزایا تخصیص بهینه اعطای یارانه‌های انرژی و تسهیلات به اشخاص، جلوگیری از پولشویی و بزهکاری نیز از کارکردهای مهم دیگر سامانه املاک خواهد بود.
فارس: پیرامون نکات مثبت وجود سامانه ملی املاک و اسکان صحبت کردید، به نظر شما به عنوان کارشناس حوزه مسکن، وجود این سامانه چه آثار مثبتی بر سیاستگذاری بخش مسکن به دنبال دارد؟
عبداللهی: به عنوان مثال در مواقعی که وزارت راه و شهرسازی یا هر دستگاهی قصد ارائه تسهیلات از نوع واگذاری مسکن و سایر درخواست‌ها کند. این سامانه می‌تواند در شناسایی افراد توانمند و پایش دقیق اطلاعات استفاده شود. بدین معنا که مثلا در واگذاری واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی چندین شرط مانند سکونت در بازه زمانی در شهر مورد تقاضا، فرم «ج» سبز و بقیه موارد برای پایش اشخاص جهت ثبت نام اعلام شد؛ در این مواقع با رجوع به سامانه به راحتی می‌توان راستی آزمایی کرد و خانه‌ها را تحویل متقاضیان مصرفی داد.
فارس: یکی از بزرگترین معضلات فعلی بازار مسکن، مسئله کلاهبرداری‌های این حوزه است، هر از چندگاهی می‌شنویم که فلان شخص یک واجد مسکونی را به چند شخص دیگر به طور همزمان فروخته یا فلان بانکی نسبت به مالکیت تعداد زیادی مسکن در یک منطقه اقدام کرده و بازار را آشفته کرده است، آیا سامانه ملی املاک و اسکان پتانسیل کاهش چنین مواردی را دارد؟
عبداللهی: یکی از ظرفیت مهم دیگری که با راه‌اندازی این سامانه ایجاد میشود، آن است که کلاهبرداری و امکان فروش یک ملک به‌صورت همزمان به چند نفر که پرونده‌های بالایی را در قوه قضاییه به خود اختصاص داده تا حد بسیار زیادی از بین خواهد رفت؛ زیرا این سامانه قابلیت بلوکه کردن کد پستی ملک فروخته شده را در هنگام معامله دارد و در نتیجه امکان فروش همزمان یک ملک به چند نفر را به راحتی منتفی میشود. به این مسئله توجه کنید که حجم بالایی از پرونده‌های موجود در قوه قضاییه مرتبط با همین موارد است که از طریق سامانه می‌توان جلوی ورود آن به قوه را گرفت و اساس از مبدا با تخلف مقابله کرد.
فارس: بخش از بدنه کارشناسی کشور معتقد است، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان به معنای ایجاد بستری به منظور دریافت برخط اطلاعات نفوس و مسکن به حساب می‌آید و عملا دیگر نیازی به انجام سرشماری نفوس مسکن در طول دوره 5 ساله نیست.
نظر شما پیرامون این اعتقاد کارشناسان چیست؟
عبداللهی: بله همان طور که اشاره کردید، از دیگر کارکردهای سامانه ملی املاک و اسکان، ایجاد بانک اطلاعاتی جامع از تعداد و نوع املاک، هویت مالکان، مهاجرت‌ها، عرضه و تقاضا و نیز جمعیت دارای خانه ملکی و استیجاری در مناطق مختلف کشور برای برنامه‌ریزی در جهت میزان نیاز به تولید و شیوه تامین مالی مسکن است. این اطلاعات می‌تواند بخشی از مهمترین آمارهای سرشماری 5 ساله کشور باشد که به صورت برخط در دسترس است.
فارس: همواره در مدت گذشته و به خصوص در شرایط کرونایی، کمک‌های هدفمند معیشتی در دستور کار دولت قرار داشته و یکی از اساسی‌ترین مسائل در این کمک‌ها مسئله اصابت حمایت به اقشار هدف جامعه است. به نظر شما سامانه ملی املاک و اسکان می‌تواند در تعیین اهداف دقیق سیاست‌های حمایتی نیز موثر واقع شود؟
عبداللهی: دقیقا همین طور است، علاوه بر موارد ذکر شده سامانه ملی املاک و اسکان کشور می‌تواند در کنار سایر بانک‌های اطلاعاتی برای شناسایی اقشار آسیب‌پذیر، به‌ویژه در حوزه مسکن کارایی داشته باشد، چراکه اطلاعات کامل محل سکونت، ویژگی‌های آن و نوع مالکیت را مشخص می‌کند. بنابراین این سامانه قادر خواهد بود در کنار کمک به دستگاه‌های حمایتی مانند کمیته امداد و بهزیستی برای شناسایی جامعه هدف، بخشی از بوروکراسی فعلی در سیاست‌گذاری‌های حوزه تأمین مسکن را نیز برطرف کند.
فارس: ممکن است پیرامون سایر نکات مثبت سامانه ملی املاک اسکان توضیحاتی را ارائه دهید؟
عبداللهی: در ارتباط با بحث سایر نکات مثبت وجود سامانه ملی املاک و اسکان باید به این نکته اشاره کرد که بانک‌ها از دیگر بهره‌برداران این سامانه هستند؛ زیرا با راه اندازی این سامانه بانک‌ها از وضعیت جاری املاک اطلاع کسب می‌کنند و این مسئله در نحوه تخصیص منابع مالی و وام، با توجه به تقاضا تأثیرگذار است. به عنوان مثال، احراز ضمانت‌های بانکی به منظور ارائه خدمات به مشتریان دیگر نیازی به فرآیند طولانی بررسی توسط کارشناس ندارد و این مسئله به صورت خودکار بدون نیاز به نیروی انسانی توسط سامانه ملی املاک و اسکان قابل انجام است. از سوی دیگر، سیاست نظام بانکی به منظور حمایت از حوزه مسکن نیز می‌تواند در چهارپوب اطلاعات رسیده از سامانه ملی املاک و اسکان تدوین و اجرایی شود.
فارس: به استناد اظهارات شما سامانه ملی املاک و اسکان دیگر یک سامانه اطلاعاتی صرف و محدود به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیست و تاثیر آن در اتخاذ سیاست‌های صحیح و به تبع آن بهبود شرایط بازار مسکن بسیار فراتر است. به عنوان سوال پایانی به نظر شما تکمیل این سامانه چه تغییری در روند حکمرانی حوزه مسکن ایجاد کرده و معیشت مردم به عنوان عنصر کلیدی و خروجی نظام اقتصادی روند مثبتی را تجربه خواهد کرد یا خیر؟
عبدالهی: با توجه به ظرفیت‌های گفته شده، می‌توان دریافت هدف از راه‌اندازی سامانه املاک تنها اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیست؛ بلکه ظرفیت اطلاعات مدیریتی آن نیز باید برای مسئولان کشور حائز اهمیت باشد. در صورت اجرای صحیح این سامانه که خود اظهاری آن در 19 فروردین آغاز میشود؛ می‌توان انتظار داشت بخش مسکن کشور از بی‌نظمی و سلسله مراتب خارج شده و به راحتی هرچه تمام‌تر مسئولین و سیاست‌گذاران بخش ساختمان بتوانند برای سال‌های متمادی برنامه‌ریزی جامع و دقیقی انجام دهند. بر همین مبنا با اتخاذ تصمیم صحیح مبتنی بر اطلاعات دقیق معیشت مردم نیز رو به سوی شرایط بهتر به حرکت می‌افتد.