اولتیماتوم فیک برای آگهی‌های فیک
چهارم اردیبهشت ماه سال جاری (۱۶ روز پیش) ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اخطار داده بود، بخش املاک سکوهای «دیوار» و «شیپور» در صورت عدم فراهم آوردن احراز هویت مالک و کدپستی ملک تا هفته آینده مسدود خواهند شد.
او با اشاره به انتشار آگهی املاک در سکوهای دیوار و شیپور، اظهار کرده بود: بعضا دلالان و سوداگران از این بستر استفاده کرده و املاکی را که اصلا وجود خارجی ندارند در این سکوها آگهی می‌کنند. این کار به صورت گسترده و با هماهنگی دلالان برای قیمت‌سازی انجام می‌شود.
با وجود این اخطار، همچنان سکوهای «دیوار» و «شیپور» امکان احراز هویت مالک و کدپستی را فراهم نکرده‌اند.
نگاهی به برخی املاک آگهی شده در سکوهای اینترنتی، حاکی از سوءاستفاده بعضی دلالان و سوداگران از سایت‌های «شیپور»، «دیوار» و سایر پلتفرم‌هایی که در زمینه انتشار آگاهی املاک فعالیت می‌کنند، است.
آنگونه که ایرنا گزارش کرده است، در این سایت‌ها و سکوهای اینترنتی در برخی موارد آگهی‌های غیرواقعی و فیک منتشر می‌شود که آدرس غلط به خریداران و فروشندگان و به‌طور کلی متعاملین در بازار مسکن می‌دهند و حتی تعیین‌کننده قیمت‌ها و نرخ‌های کاذب و غیرواقعی و دامن زدن به آشفته بازار مسکن هستند.
بر اساس این گزارش، در بسیاری موارد شاهدیم سوءاستفاده‌کنندگان بعضی ملک‌هایی که به هیچ عنوان وجود خارجی ندارد را در این سکوها آگهی کرده و به صورت گسترده و با هماهنگی یکدیگر به قیمت‌سازی می‌پردازند.
دلالان مسکن برای یک واحد مسکونی تعداد زیادی آگهی فروش یا اجاره در دیوار و شیپور با قیمت‌هایی با فاصله زیاد بارگذاری می‌کنند. آنان به این ترتیب مالک یا موجر را تحت تاثیر قرار می‌دهند که قیمت واحد وی بالاتر از رقم مدنظر او است و آنها می‌توانند با قیمت بالاتری ملک را به فروش برسانند یا اجاره بدهند، مشروط بر اینکه مالک یا موجر پورسانت بیشتری به دلال بدهد. بدین ترتیب دلالان مسکن فقط با مانور آگهی روی یک واحد مسکونی در دیوار و شیپور، قیمت آن را نسبت به نرخ مدنظر مالک یا موجر به‌شدت بالا می‌برند و موجب تحریک بازار به افزایش قیمت می‌شوند.
این در حالی است که طبق تاکید شورای عالی مسکن، هر ملکی که بخواهد در سامانه‌ها و سکوهای انتشار آگهی ثبت شود، باید ابتدا احراز هویت مالک و کدپستی آن انجام شود؛ به عبارتی آن ملک باید در سامانه املاک و اسکان وجود خارجی داشته باشد.
لزوم افزایش نظارت‌های سیستمی در حوزه مسکن
در این زمینه، فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن معتقد است: مطابق تجربیات جهانی، باید به فرهنگ‌سازی این مهم بپردازیم که مالک، فروشنده و خریدار باید هر یک، وکیل و مشاور خود را داشته باشند. در این صورت فایل ملک مورد معامله را در اختیار مشاوران قرار می‌دهند که این موضوع به نفع مشاوران، بازار و مردم است.
وی در گفت‌وگو با ایرنا اظهار کرد: امروز شاهدیم یک ملک با ویژگی‌ها و مشخصات یکسان، به مدل‌ها و قیمت‌های مختلف آگهی می‌شود و چنین امکانی در سکوهای اینترنتی فراهم نیست که بتوانند از قیمت‌سازی، معاملات مکرر و غیره جلوگیری کنند.
ایلاتی تصریح‌کرد: در حالی که با گران‌ترین کالا در کشور مواجهیم که مورد معامله قرار می‌گیرد، اما شاهد کمترین نظارت در این حوزه هستیم.
وی تاکید کرد: هر چقدر بتوانیم نظارت سیستمی را بر سکوهای اینترنتی، قوانین، اسناد عمومی و غیره در این حوزه افزایش دهیم، با افزایش رضایت عموم مردم مواجه خواهیم شد.
پرونده‌های املاک نیمی از پرونده‌های قوه قضاییه
این کارشناس حوزه مسکن گفت: امروز تعداد پرونده‌های قضایی در حوزه املاک اسفناک است و حدود نیمی از پرونده‌های قوه قضاییه را به خود اختصاص می‌دهد.
وی گفت: باید چنانچه لازم است قوانین، زیرساخت‌ها، فناوری‌ها و غیره در این حوزه تغییر کند، باید دست به دست هم دهیم تا ساماندهی در این حوزه را شاهد باشیم و امنیت معاملات افزایش یابد.
ایلاتی اضافه‌کرد: در این زمینه باید پیش از انتشار آگهی در سکوهای اینترنتی، استعلام‌های لازم از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام شود؛ در صورتی که اطلاعات لازم موجود باشد، آن آگهی با «تیک آبی» منتشر و گرنه به صورت عادی منتشر شود.
عدم همکاری دیوار و شیپور برای حذف دلالان مسکن
همچنین «داود بیگی نژاد» نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در همین زمینه اظهار کرد: منفعت پلتفرم‌های اینترنتی در بالا بودن تعداد آگهی‌ها است؛ حال چه این آگهی واقعی باشد یا غیرواقعی و فیک.
این مقام صنفی در گفت‌وگو با ایرنا گفت: اتحادیه مشاوران املاک از همان ابتدا تاکید داشت که افرادی که می‌خواهند آگهی مسکن بدهند، باید دارای مجوز بوده و مدارک آنان اصالت‌سنجی و هویت سنجی شود. پس از آن، چنانچه تخلفی در نشر آگهی و غیره انجام شده باشد، می‌توان از متصدی و مسوول آگهی سوال کرد و پاسخ خواست.
وی تصریح کرد: در این خصوص شاهد مقاومت پلتفرم‌ها بودیم و به این ترتیب، زمینه بی قانونی برای شغل مشاوران املاک از سوی خودِ پلتفرم‌ها ایجاد شد.
بیگی‌نژاد گفت: با توجه به حضور ۱۳ هزار و ۵۰۰ نفر در تهران که بدون مجوز مشغول به فعالیت در حوزه مشاوران املاک هستند، آیا می‌توان گفت این افراد آگهی به پلتفرم‌ها نمی‌دهند و فقط منتظر مراجعه‌کننده می‌مانند؟
وی ادامه‌داد: در این زمینه برخورد با متخلفان نمی‌تواند کارساز باشد، بلکه باید بستر لازم را برای جلوگیری از فعالیت متخلفان فراهم کرد.
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه‌داد: نیمی از پرونده‌های قوه قضاییه را در حالی پرونده‌های حوزه املاک تشکیل می‌دهد که هیچ فیلتری برای ورود افراد به این شغل وجود ندارد و امروز شاهدیم افرادی همچون پیمانکاران، مدیران برج‌ها، مدیران ساختمان‌ها و غیره نیز به عنوان مشاور املاک فعالیت می‌کنند.
اثرگذاری شفاف سازی بازار مسکن
به گزارش «تعادل»، در حالی که به باور اغلب کارشناسان مستقل، مشاوران املاک یا اپلیکیشن‌ها و سایت‌های آگهی‌کننده مسکن اثر مستقیم و تعیین‌کننده‌ای روی «قیمت»های بازار املاک ندارند و قیمت‌های معاملاتی تابع عرضه و تقاضا است و از شاخص‌های کلان اقتصاد کشور اثرمی پذیرد، اما مشخص شدن «هویت مالک» و «کد پستی» ملک در جهت شفاف سازی بازار املاک و عبور از «تبلیغات خاکستری» مثبت ارزیابی می‌شود. چه آنکه این کار می‌تواند به مقدمه‌ای برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های رایج در بازار ملک همچون فروش یک زمین یا آپارتمان به چند نفر و... تبدیل شود.
قیمت‌سازی در فضای مجازی بدون معامله
اگر چه بررسی‌ها و مطالعات علمی حاکی از اثرگذاری عوامل مختلف بر قیمت مسکن و رهن و اجاره آپارتمان است، اما در کنار کارشناسان و مدیران دولتی، مسوولان اتحادیه املاک نیز بر این باورند که اپلیکیشن‌ها و سایت‌های آگهی‌کننده و فعال در حوزه مسکن، به‌طور سیستماتیک قیمت سازی می‌کنند و به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند. پیش از این، سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به نقش اپلیکیشن‌ها در قیمت‌سازی‌ها به خصوص در بازار مسکن، گفته بود: متاسفانه در این آگهی‌ها بدون اینکه معامله‌ای انجام شود، شاهد قیمت‌گذاری بی‌ضابطه هستیم که نظارتی هم بر آنها نیست.
کارشناسان مستقل چه می‌گویند؟
در این حال، کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که «کمبود مسکن دلیل اصلی گرانی‌ها است نه مشاورین املاک یا سکوهای آگهی‌کننده مسکن.» به باور این دسته از کارشناسان، مشاورین املاک فقط می‌توانند یک دهم درصد روی قیمت مسکن تاثیر بگذارند نه اینکه قیمت‌گذاری کنند شاید در قیمت یک ساختمان خاص تاثیر داشته باشند اما اینکه کلا قیمت‌گذاری توسط مشاورین املاک باشد اشتباه است.
بر اساس این گزارش، قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها به‌طور کلی تابعی از نرخ تورم است، این در حالی است که پژوهش‌ها فاکتورها و متغیرهای اقتصادی بیشتری را در نرخ‌گذاری اجاره‌بها شناسایی می‌کنند. پژوهشی با عنوان «اثرپذیری قیمت و اجاره‌بهای مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی در ایران» در سال ۱۴۰۱ به بررسی تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر قیمت و اجاره‌بهای مسکن در یک دوره ۱۰ ساله پرداخته است. براساس نتایج به دست آمده در این پژوهش، نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی رابطه‌ای مستقیم و مثبت با قیمت مسکن دارند. بنابراین با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول، تقاضا برای سرمایه‌گذاری جهت حفظ ارزش پول افزایش می‌یابد. بخش مسکن به علت عدم نیاز به سواد سرمایه‌گذاری، نوسانات پایین و انتظار روند صعودی به موازات نرخ تورم افزایش می‌یابد. همچنین خود مسکن نیز از مولفه‌های تورم بوده و قیمت مسکن به نوعی در تورم نیز اثرگذار است.