چه نهادی سامانه املاک را به شکست کشاند؟
با وجود گذشت سه سال از اصلاح قانون مالیات برخانه‌های خالی عملکرد دستگاههای صاحب مسئولیت در این حوزه بسیار ضعیف بوده است از این جهت مسئله ترک فعل و ضرورت بررسی آن از سوی دستگاههای نظارتی مورد توجه قرار گرفته است.
به گزارش تسنیم، قانون مالیات برخانه‌های خالی سال‌های طولانی است که به عنوان راهکاری برای کنترل بازار مسکن و جلوگیری از احتکار مطرح میشود. در این بین یکی از بازه‌های زمانی که این مسئله به طور جدی مطرح شد سال 1366 بود.
در همان زمان بهانه عدم وجود ابزار کافی برای اجرای این قانون مطرح بود و در نهایت مالیات بر خانههای خالی در سال 1380 توسط نمایندگان مجلس حذف شد. پس از آن و در سال 1394 این موضوع مجددا در دستور کار قرار گرفت و در سال 1395 به قانون تبدیل شد. با این وجود ایرادات متعددی به آن وارد می‌شد که یکی از آنها نرخ‌های پایین مالیاتی و عدم ضمانت اجرا بود.
قانون مالیات برخانه‌های مجددا و در سال 1398 اصلاح شد. با توجه به اصلاحات انجام شده، ضرایب مالیاتی افزایش یافت و وزارت راه و شهرسازی نیز مسئول ایجاد سامانه املاک و اسکان شد. این سامانه وظیفه داشت تا خانه‌هایی که براساس معیارهای قانون خالی در نظر گرفته می‌شوند را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کند.
باید توجه داشت که مالیات برخانه‌های خالی از جمله پایه‌های مالیاتی است که بحث شناسایی اجرای آن بسیار سخت بوده و به همین دلیل نیز سال‌های سال است که اجرای آن به تعویض افتاده است. با این وجود انتظاری که از دستگاههای مربوط می‌رفت این بود که اقدامات موثرتری را پیگیری نمایند.
گفتنی است، از سال 1398 که قانون مالیات برخانه‌های خالی اصلاح شد وظایف جدیدی برای سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی تعریف شد که به نظر می‌رسد که هیچ یک از دستگاههای مورد اشاره نوانستند آنطور که باید به وظایف خود عمل کنند.
وزارت راه و شهرسازی قانون خانههای خالی را به شکست کشاند؟
در این بین داوود منظور رئیس سازمان امور مالیاتی با انتقاد از نحوه شناسایی واحدهای خالی گفته بود که با خوداظهاری نمی‌توان خانههای خالی را شناسایی کرد. وی تاکید کرده بود که از 520 هزار رکورد خانه خالی که توسط وزارت راه و شهرسازی ثبت شده 216 هزار اعتراض صورت گرفت که همگی وارد بوده است. به این ترتیب نزدیک به نیمی از واحدهای شناسایی شده به‌عنوان واحد خالی در واقع خالی نبوده و سازمان امور مالیاتی نتوانسته است بر حسب قانون از مالکان آن مالیات‌ستانی داشته باشد.
همچنین مهدی طغیانی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی نیز در مورد رکورد خانههای خالی ارائه شده گفت که این رکوردها براساس قانون قبلی بوده و ارائه این اطلاعات به سازمان امور مالیاتی غیرقانونی است. وزارت راه و شهرسازی با این قانون مخالف بود، هر چند که این را به صراحت اعلام نمی‌کردند اما در نهایت این قانون را به شکست کشاندند.
براساس یکی از برآوردهای آماری که در سال 1395 انجام شد، حدود 27 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و این در حالی است که تعداد خانوارها در سال 1395 نزدیک به 24 میلیون خانوار بوده است. با توجه به این آمار 2.6 میلیون مسکن خالی و 2.1 میلیون مسکن نیمه خالی در کشور وجود داشته است.
به عبارت دیگر تعداد واحدهای مسکونی در کشور سه میلیون بیش از تعداد خانوارها است اما با وجود این شرایط همچنان شاهد مشکلات متعدد در حوزه مسکن هستیم.
عملکرد ضعیف وصول مالیات برخانه‌های خالی با وجود مشکل در شناسایی
هر چند که مسئله اصلی در بحث مالیات برخانه‌های خالی موضوع شناسایی این خانه‌ها است اما در حوزه وصول نیز عملکرد بسیار ضعیفی از سوی سازمان امور مالیاتی به ثبت رسیده است. به طوری که طی هفت ماهه سال 1401 در مجموع تنها یک میلیارد و 485 میلیون تومان مالیات از این محل وصول شده است.
در فروردین ماه میزان وصول مالیات از خانههای خالی دو میلیون تومان، اردیبهشت 800 هزار تومان، خرداد سه میلیون تومان، تیر 17 میلیون تومان، شهریور 462 میلیون و 900 هزار تومان و مهر 917 میلیون تومان بوده است. هر چند که با توجه به آمارهای مورد اشاره میزان مالیات‌های وصولی رشد جهشی داشته اما همچنان رقم غیرقابل قبولی است.
اصغر سلیمی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز در این خصوص گفته بود که در این زمینه ضعف وجود دارد و وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی نتوانسته‌اند به وظیفه خود عمل کنند. مسئولان سازمان مالیاتی عنوان می‌کنند که وزارت راه و شهرسازی خانههای خالی به صورت محدود به ما معرفی کرده و مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز عنوان می‌کنند که با معیارها و شاخص‌هایی که در اختیار هست امکان شناسایی این خانه‌ها وجود ندارد.
سلیمی تاکید کرد که حدود 2 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که باید از آنها مالیات اخذ شود. لذا ضروریست که قانون اجرا شود و با اجرای آن، این 2 میلیون خانه خالی به بازار وارد شود که باعث تعادل بخشیدن به قیمت‌ها در این بازار شود.
نکته قابل تامل که شاید کمتر به آن توجه میشود این است که در حوزه ضمانت اجرای قانون مایلات برخانه‌های خالی، تنها این سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی نبودند که مسئولیت پیدا کرده بودند بلکه نهادهای دیگری مانند وزارت نیرو، بانک مرکزی، سازمان هدفمندسازی یارانه‌ها و حتی پلیس نیز وظایفی را عهده دار شدند.
براساس متن قانون مالیات برخانه‌های خالی پس از پایان مهلت خوداظهاری، دستگاههای اجرائی مکلفند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه‌ای و کمک‌معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانندگواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت‌نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفاً با أخذ کدملی و بر اساس کدپستی یا شرح نشانی یکتای درج‌شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه کنند.
همچنین حداکثر ظرف مدت شش‌ماه پس از لازم‌الاجراءشدن این تبصره، کلیه ارائه‌دهندگان خدمات عمومی از قبیل آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن مکلفند قبوض مصرفی را بر اساس اطلاعات مندرج در سامانه املاک و اسکان کشور، مطابق با کدپستی یا آدرس یکتا و به نام مالک یا بهره‌بردار صادر نمایند.
ضمن اینکه وزارت نیرو مکلف است تعرفه برق شمارشگر (کنتور)هایی که ساکنان آنها در سامانه املاک و اسکان، خوداظهاری نکرده‌اند را با بالاترین پلکان قیمتی محاسبه نماید.
لازم به ذکر است که براساس قانون مالیات برخانه‌های خالی کلیه دستگاههای اجرائی و خدمت‌رسان مکلفند محل اقامت اشخاص حقیقی را با روشی که توسط کارگروه تعامل‌پذیری دولت الکترونیکی مرکز ملی فضای مجازی با استفاده از پایگاه اطلاعات مکان اقامت اشخاص حقیقی سازمان ثبت احوال کشور و سامانه املاک و اسکان کشور تعیین میشود، استعلام نمایند و أخذ هرگونه اطلاعات مشابه از اشخاص، تخلف محسوب و متخلف به مراجع انتظامی مربوطه معرفی میشود. تبادل اطلاعات موضوع این ماده بین دستگاههای اجرائی، رایگان می‌باشد.
ضرورت بررسی احتمال ترک فعل دستگاههای اجرایی توسط دستگاههای نظارتی
قانون مالیات برخانه‌های خالی باید به نحوی اجرا شود که منجر به عرضه خانههای خالی به بازار مسکن شود اما در فرآیند فعلی نه تنها چنین اتفاقی رخ نداده بلکه همان افرادی که شفاف عمل کرده و اطلاعات خود را به درستی در سامانه ثبت کردند زیر فشار مالیات قرار گرفته‌اند. طبیعتا این شیوه اجرای قانون نه تنها قانون‌گذار را به هدف خود نمی‌رساند بلکه در نهایت سبب فرار از اجرای قانون خواهد شد.
اجرای صحیح این قانون می‌تواند نقش قابل توجهی در تنظیم طرف عرضه در بازار مسکن داشته باشد و نمونه‌های موفقی از اجرای آن در نقاط مختلف دنیا وجود دارد با این وجود قطعا با روند فعلی نمی‌توان به یک نقطه مطلوب رسید و باید یک تغییر ریل اساسی در این حوزه رخ دهد.
هر چند که شرایط ترک فعل باید از سوی نهادهای نظارتی اعلام شود اما با توجه به صحبت‌های عضو کمیسیون اقتصادی مجلس که پیش‌تر به آن اشاره شد شاید بتوان گفت که در اجرای این قانون شاهد ترک فعل مدیران در حوزه اجرا و ضمانت اجرا هستیم. با توجه به این شرایط ورود دستگاههای نظارتی از جمله کمیسیون اصل 90 مجلس و دیوان محاسبات به مسئله ترک فعل دستگاههای دخیل در اجرای این قانون ضروری به نظر می‌رسد.